逾期表现出现波动下行趋势：2023年二季度，在历史高位运行的RMBS逾期率指数似出现拐点迹象，季度末M2逾期率较上季度末下降2bps，季度整体平均水平较上季度下降1bp；本季度末M3逾期率较上季度末上升1bp，但本季度平均水平并未上涨，且由于M3逾期率走势较M2逾期率滞后1个月，而6月M3逾期率环比下降2bps，预计7月M3逾期率将随之下降。
CPR指数向长期均值回归：此前，出于对未来就业及收入增长的担忧，叠加个人投资收益较低等原因，部分居民选择减少投资，将闲置资金用于偿还房贷，导致一季度CPR指数大幅上涨。一季度部分居民年终奖等可用于偿还房贷的季节性收入增加，但当前大部分银行从提交房贷提前还款申请到实际扣款需要等待一定时间，因此部分一季度的提前还款行为最终在二季度数据中体现，导致4月CPR指数创下历史新高，达到20.8%，但随后两个月持续下降，6月末已降至13.2%。
累计违约率翘尾：部分年度的累计违约率曲线尾部出现明显翘升，系尾部存续样本过少所致。
指数样本变动较小：本季度较上季度末无新增或退出样本，但随着基础资产池摊还，样本权重有细微变化，对指数基本无影响。
二季度楼市迅速降温，市场观望情绪加重
尽管国内大部分城市楼市政策持续宽松，房贷利率亦接近历史低位，但一季度楼市的回暖趋势未能延续，前期积压的购房需求在一季度得到集中释放后，二季度楼市迅速降温。4月开始，70个大中城市新建商品住宅及二手住宅销售价格指数下跌的城市数量逐步增多，截至6月，已有超半数城市新建商品住宅销售价格指数下跌，仅7个城市二手住宅销售指数维持上涨，其中，仅一线城市新建商品住宅销售价格指数较上月持平，二三线城市新建商品住宅销售价格指数均环比下跌，跌幅分别为0.2%及0.3%；二手住宅方面，一二三线城市二手住宅销售价格指数5、6月均环比负增长，6月分别下跌0.4%、0.4%及0.7%，跌幅较5月分别扩大0.2、0.1和0.3个百分点。
住建部推进落实“认房不认贷”政策，改善型需求有望得到释放
2023年7月，住建部部长倪虹在企业座谈会上表示：将大力支持刚性和改善性购房需求，进一步落实降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。目前，全国仅剩包括一线城市在内的少量热点城市仍在严格执行“认房认贷”政策，且尚未明确表示取消“认贷”。“认房认贷”对一线城市改善性购房需求限制较大，惠誉博华认为，若一线城市落实“认房不认贷”政策，所释放出来的改善性需求将较为可观，而一线城市房地产市场的回暖或将一定程度带动周边及二三线城市楼市复苏。
人行推动降低存量房贷利率，存量RMBS交易或受影响
在楼市低迷的背景下，受经济预期及投资收益等因素影响，从2022年起国内居民提前偿还房贷的主要动因已从为售房而结清房贷转变为降低家庭财务杠杆、减少利息支出（详见惠誉博华发布的《透过RMBS看房贷提前还款》），而一季度居民季节性收入的增加，推动RMBS提前还款指数在4月创下历史新高，升至20.8%。在房地产市场销售低迷、房贷增长乏力的情况下，存量房贷提前还款的大幅上升，使得一季度末国内住房贷款余额降至38.6万亿，环比下降0.8%。2023年7月，人民银行相关负责人在新闻发布会上就住房贷款提前还款现象发表讲话，表示：按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。目前，大部分商业银行尚未明确公布具体落实方案。惠誉博华认为，后续若大部分银行采取与借款人协商变更贷款利率的方案，则RMBS提前还款率将加速向长期均值回归，但资产池利率水平将会下降，对交易的超额利差和优先级证券获得的信用水平产生影响；发放新贷款置换存量贷款在发达市场是较为常见的业务，若大部分银行采取该方案，房贷提前还款率将再度升高，且未来房贷提前还款率将与房贷利率水平高度相关。
相关研究
《惠誉博华银行间市场RMBS指数报告2023Q1》
《透过RMBS看房贷提前还款》
《 2023年银行间信贷资产证券化展望》
分析师
tao.liang@fitchbohua.com
fei.zheng@fitchbohua.com
媒体联系人
jack.li@thefitchgroup.com
免责声明
本报告基于惠誉博华信用评级有限公司（以下简称“惠誉博华”）认为可信的公开信息或实地调研资料编制，但惠誉博华不对该等信息或资料的准确性及完整性作任何保证。本报告所载的意见、评估或预测仅反映惠誉博华于本报告发布日的判断和观点，在不同时期，惠誉博华可能发布与本报告观点或预测不一致的报告。
本报告中的信息、意见、评估或预测仅供参考，本报告不构成对任何个人或机构推荐购买、持有或出售任何资产的投资建议；本报告不对市场价格的合理性、任何投资、贷款或证券的适当性(包括但不限于任何会计和/或监管方面的合规性或适当性)或任何投资、贷款或证券相关款项的免税性质或可征税性作出评论。个人或机构不应将本报告作为投资决策的因素。对依据或使用本报告所造成的一切后果及损失，惠誉博华及相关分析师均不承担任何法律责任。
本报告版权仅为惠誉博华所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以翻版、复制、发表、引用等任何形式侵犯惠誉博华版权。如征得惠誉博华同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“惠誉博华信用评级有限公司”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。惠誉博华保留追究相关责任的权利。
惠誉博华对本免责声明条款具有修改和最终解释权。