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房地产困境对中国银行业资产质量挑战几何

惠誉博华 / 企业 / 中国 / Fri, 2022年08月12日

2022年以来,突发因素超出市场预期,国际形势及疫情反复叠加致使中国经济发展面临的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力进一步放大,经济增长再度承压,上半年 GDP 增速仅为2.5%。惠誉博华预计,若下半年再无疫情大范围爆发,中国经济将继续保持徐缓稳步复苏态势,全年GDP增速有望录得4.0%。
近年来,房地产行业融资收紧与销售下滑联袂拖累房地产行业陷入困境。尽管在宏观经济承压背景下房地产宽松政策频出,但目前成效欠佳。受行业景气度下降和信用风险攀升的影响,作为一项重要资金来源补充的房企证券化融资规模呈现负增长。
历史上日本和美国曾发生过房地产危机,惠誉博华通过货币政策与房价的关系,总结出两次危机较为相似的四个阶段。鉴于中国目前较为审慎的货币政策、企稳的居民杆杆率、较高的首付比率以及较强的贷款居民信用水平,惠誉博华认为当下中国房地产困境与日美房地产危机前的状况大相径庭。
以商业银行为主的金融机构与房地产行业关联紧密,房地产贷款规模与房地产市场发展节奏高度一致。目前房地产行业风险已有向银行业蔓延趋势,经测算,在重度压力情景下,银行业受房地产行业拖累,资产质量和盈利水平联袂承压,但对行业整体资本水平冲击甚微。目前房地产贷款政策有所放松,惠誉博华预计下半年政策进一步向“保交楼”倾斜,或一定程度上缓解按揭贷款资产质量下行压力。经过近几年不良资产证券化的发展,证券化已逐渐成为部分银行不良个人住房抵押贷款的重要处置渠道,不过证券化化解房地产企业贷款资产质量的规模仍然有限。
 

宏观经济及房地产行业现状


疫情超预期扩散致使经济增长再度承压

2022年年初以来,一些突发因素超出市场预期,全球通货膨胀持续走高、俄乌冲突导致地缘政治恶化,外部不稳定性、不确定性加大,更为严峻的是,与2020年疫情相比,新冠病毒Omicron变异毒株借助其超强的传染性,导致最近一轮疫情超预期扩散、波及面更广,在严厉执行“动态清零”政策下不少城市和地区不得不实施了封控措施,这些因素叠加致使中国经济发展面临的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力进一步放大,经济增长再度承压。
4月主要指标深度下跌。面对异常复杂困难局面,中央与各级地方政府靠前实施中央经济工作会议和政府工作报告政策举措,加大宏观政策调节力度,推出稳经济一揽子政策措施稳住经济大盘。5月以来随着疫情形势缓解和稳增长政策加码,经济逐步走出谷底。与此同时,防疫优化调整政策亦密集出台,相继实施的《新型冠状病毒肺炎防控方案(第九版)》调整风险人员的隔离管理期限和方式、统一风险区划分标准等举措减少了对经济活动的扰动,有利于经济平稳运行,促进消费活动恢复与增长。随即,疫情反弹得到有效控制,政策效应较快显现,国民经济企稳回升,生产需求边际改善。5月主要经济指标跌幅收窄,6月经济企稳回升,二季度经济勉力实现正增长。国家统计局初步核算,二季度中国 GDP 同比增长 0.4%,环比折年率-10.0%,上半年 GDP 增速为2.5%。
 

惠誉博华预计,下半年若无疫情大范围爆发,在稳经济增长政策持续发挥效应下,中国经济将继续保持徐缓稳步复苏态势,2022年全年GDP同比增长有望录得4.0%。

融资收紧与销售急遽下滑联袂拖累房地产行业陷入困境


近年来,房地产行业接连出台的“三条红线”、“贷款集中度管理”等融资紧缩政策,引致行业外部融资渠道快速收紧。2021年,房地产调控政策持续加码,多个城市跟进出台“二手房指导价”政策,个人住房贷款审批周期拉长,预售资金监管趋严,引致市场情绪逐步转弱,7月以来,房地产行业单月销售开始转为负增长,此后持续下滑。受累于融资收紧与销售下滑的双重影响,房地产行业经营环境面临严重挑战,部分房企流动性陷入紧缩困境。
 

2022年上半年,尽管监管层不断出台宽松政策,但收效甚微。市场情绪低迷叠加疫情超预期扰动,房地产行业销售跌幅扩大。1-6月,行业销售金额与销售面积同比分别下降28.9%、22.2%,受益于疫情期间部分被压制的购房需求在6月有所释放,以及疫情得到有效控制后房企集中推盘等因素,销售降幅较前5个月有所收窄。7月,30个大中城市商品房成交面积同比下跌33.4%,销售仍然不容乐观,市场回暖情况仍有待观察。

行业信心不足亦削弱了购房者对房价上涨的预期。从70个大中城市商品住宅销售价格来看,2021年下半年以来,房价出现同比下跌的城市数持续增加,截至2022年6月,房价同比下跌的城市数已达48个。尽管销售数据显示有所回暖,但房价变动趋势仍不容乐观。其中一线城市刚性需求仍然坚挺,尽管购房者存在观望情绪,房价仍然呈现同比弱增长,而二三线城市受需求拖累较大,截至2022年6月,房价均呈现同比下跌。相应的,房价持续上涨的预期被削弱后,亦将进一步延缓房地产行业复苏。

2021年,房地产开发企业到位资金累计同比增速持续收窄,全年呈现微幅正增长,为4.2%。2022年上半年,房地产开发企业到位资金情况进一步恶化,到位资金规模7.68万亿元,同比下滑25.3%,降幅较前5个月收窄0.5个百分点,尽管6月份房企开发到位资金情况略有回暖,但仍处于历年较低水平。

2021年下半年,多家房企陆续陷入流动性困境,信用风险事件接连发生,市场恐慌情绪持续发酵,金融机构信心受损,房地产行业非银类融资规模快速下降,全年降幅达26.3%;其中信用债、海外债、信托融资规模分别下挫13.1%、40.9%、40.9%;而ABS融资规模逆势微增4.6%,成为部分房企扩充融资来源的重要选择。2022年上半年,行业非银类融资规模加速下滑至4,825.6亿元,同比大幅锐减56.5%。
2021年以来,房地产行业信用事件频发,包括理财产品兑付危机、债券展期、延期支付利息、实质性违约等若干形式。2021年,地产债违约金额达735亿元,涉及债券67只,房地产债券违约规模达近年峰值。2022年上半年,房地产行业信用面仍未得以明显改善,违约规模约为209亿元。考虑到二季度房地产债券到期高峰期已过,预计下半年在融资宽松政策的支持下,行业信用面将逐步企稳。
 

近期,部分出险停工项目发生“停贷”事件,尽管目前仍为个别现象,且影响相对可控,但若房地产行业持续下行,那么“停贷”事件仍具备扩散的可能性,后续仍需警惕局部风险传染。监管层及各市场主体在“停贷”事件发生后,积极推动“保交付”和风险处置工作,稳定市场信心,遏制风险蔓延。短期停贷风险可能再度冲击缓慢恢复的市场信心,影响购房者和银行的预期,购房者对期房的购买更趋谨慎,银行对个人住房贷款的审批更趋严格,将会进一步拖累市场回暖的节奏。

证券化拓宽房企融资渠道,但发行规模出现负增长


近年来,受房地产行业政策收紧影响,房企外部融资压力较大,在此背景下,证券化逐渐成为房企的重要融资渠道。目前,房企可在银行间债券市场发行资产支持票据,也可在证券交易所发行资产支持证券,具体包括:供应链ABS、CMBS/CMBN、类Reits及购房尾款ABS等四大类产品。2020年之前,房企在银行间债券市场及交易所发行的证券化产品一直保持高速增长。CN-ABS数据显示,自2014年起,截至2021年底房企ABS产品累计发行2238单,发行规模超过2万亿元,其中规模占比最大的产品为房地产供应链ABS,占总发行规模的48.5%。供应链ABS通产采用储架发行及模拟池的方式,在基础资产生成后,能够快速完成ABS发行。占比次之的是CMBS/CMBN,发行规模占比为26.9%。目前相较于成熟的海外市场,国内的类Reits产品仍在探索阶段,发行规模占比排第三,为12.6%。发行规模占比最小的为购房尾款ABS,占比11.9%。
受房地产行业景气度及房企信用危机影响,2021年房企证券化融资规模首次出现负增长,房企ABS发行单数为806单,较2020年减少80单,发行规模为5097.1亿元,较2020年下降8.2%。2022年上半年,叠加疫情影响 ,房企ABS产品发行规模1838.92亿元,仅为上一年同期的36.1%。随着监管表示支持房地产行业合理融资需求,房企融资环境得到一定程度改善,下半年房企ABS发行或有所回暖。
 

美国及日本房地产危机回顾


近四十年,日本和美国先后发生了严重的房地产危机,两次危机直接导致本国甚至全球陷入经济危机,日本更是在房地产危机爆发后陷入“失去的20年”。 

日美房地产危机四阶段


我们通过对比日本和美国房地产危机期间央行基准利率与房价走势,根据货币政策和基准利率变化趋势,总结划分出两次房地产危机特征相似的四个阶段。
•    阶段I:央行货币政策日趋宽松,基准利率持续下降,同时推升房产价格持续上升,并产生泡沫。日本和美国在此阶段货币政策均显示出持续宽松趋势。日本央行贴现率由1980年初的9%,持续下降至1987年2月的2.5%,并将该利率保持至1989年5月末;美国联邦基金目标利率由2001年初的6.5%下调至2003年6月的1%,并在此后维持了近一年1%的低利率。
•    阶段II:日美政府意识到泡沫的存在及可能在未来出现的危机,逐步收紧货币政策,调升基准利率。房价继续上升趋势并没有立即随着货币政策收紧、利率上升而转向,反而可能以更快速度攀升,至最高点并在最高点附近波动,并维持一段时间。日本1989年主动收紧货币政策, 15个月时间央行贴现率由2.5%攀升至6%,但土地和房价反而以更快的速度攀升;美国的情况类似,美联储2004进入加息周期,连续17次利率调升联邦基金利率由1%攀升至5.25%,但房价表现为更强劲增长态势,并在2006年中旬到达最高点(标准普尔20大城市CS房价指数超过200点)。
•    阶段III:房地产泡沫破裂,对经济、社会产生巨大冲击,政府为维持经济稳定开启逆周期调控,货币政策迅速放松,基准利率断崖式下调,但与阶段II一样,货币政策的转向无法迅速改变房地产价格趋势,房价仍继续保持暴跌趋势。在此阶段日本房地产泡沫破裂,随即土地和房屋进入连续4年的暴跌。1995年末前六大城市土地价格跌至210点左右,较顶峰几乎跌去一半,而终端房屋价格下降幅度更大;2007年美国次贷危机全面爆发,房地产泡沫随之破裂,房价跳水,仅不到16个月的时间,标准普尔20大城市CS房价指数由200点左右下降至2008年末的150点以下。
•    阶段IV:继阶段III房价暴跌后,房价降低速度放缓或见底,期间央行仍继续保持极低的基准利率,房价较长一段时间在底部波动或继续缓慢下降后,逐步回暖。1996年之后,日本央行贴现率始终保持在很低的水平(0.1%至0.5%),土地价格仍然持续下行,但下行速度有所放缓,并持续10年左右的缓慢下跌,2005年末日本前六大城市土地价格指数下降至100点以下后企稳;随后进入漫长的底部波动阶段,联邦基金指数始终处于0.25%的超低水平。

综上,我们通过研究日本和美国房地产危机的案例总结得出以下规律:
•    在自由市场经济环境下,长期的货币宽松能够推动房地产价格持续上行,甚至形成泡沫;
•    房地产价格趋势具有较强的惯性,货币政策的调整难以在短期内扭转房地产价格趋势(上升和下降阶段均适用);
•    房地产价格在快要到达泡沫顶点以及泡沫破裂初始时期,变化速度较快;
•    房地产泡沫的形成过程以及泡沫破裂后的企稳复苏均需要较长时间。
 

日美房地产危机对商业银行等金融机构影响


日本房地产泡沫破裂首当其冲受到冲击的是日本银行业,1993年日本21家主要银行合计宣布坏账金额超过1000亿美元,其中约三分之一与地产有关。同时很多商业银行丑闻陆续见诸报端,日本银行业陷入信用危机。并在接下来数年有大量银行和金融机构倒闭,根据日本庆应义塾大学名誉教授吉野直行2009年的报告,日本在1992年至2003年期间,先后有约180家金融机构宣布破产。

美国次贷危机对宏观经济和银行资产质量的影响趋势与日本房地产危机如出一辙,但传染性更强、影响范围更大、蔓延速度更快。次贷危机的爆发导致美国银行业整体不良贷款率快速攀升,不良贷款率由2006年末的0.8%跳升至2009年末5.0%。次贷危机期间,大量银行及其他金融机构经营受到严重冲击,部分知名金融机构先后由于自身经营困难,被迫陷入被兼并收购、申请破产保护、政府接管及被国有化的结局。例如贝尔斯登陷入危机并被收购、雷曼兄弟破产、美林证券被收购、AIG被美国政府接管。此外,次贷危机对金融机构的影响蔓延至全球,以苏格兰皇家银行、劳埃德TSB银行为代表的多家商业银行被政府注资并实行国有化。

中国地产行业困境对商业银行的影响


尽管目前中国房地产行业面临一定困境,但现阶段与上述日本和美国的房地产危机仍有显著区别。例如日本房地产危机爆发前私人以及居民部门杠杆率均持续攀升,而中国在政府对房地产市场强有力调控措施下,居民杠杆率已在2020年末到达峰值后持续缓慢下降;房地产贷款方面,近年来中国加强房地产贷款监管力度,与日美在危机前鼓励房地产贷款甚至次级贷款的措施存在显著差异;中国住宅按揭贷款首付比例绝大多数处于三成以上,而日本和美国房地产危机前首付比例仅为一成甚至更低,更高的首付比例为中国商业银行提供了更充足的缓冲,并变相提高了贷款人对住宅价格波动的心理承受能力以及还款意愿。与日美危机前阶段一货币政策持续宽松、阶段二迅速收紧不同,近年来中国货币政策更为审慎、保持平稳适度,即使在疫情冲击最大时期也未像多数西方发达国家一样采取超预期宽松政策。综上,惠誉博华认为,中国目前房地产行业形势与日美房地产危机大相径庭,但行业困境或将对宏观经济和金融机构产生一定的影响。
 

房地产贷款与房地产市场发展相适应


2012-2022年期间,中国房地产市场相继经历了持续快速增长和迅速走低两个阶段,作为房地产行业的重要资金来源,金融机构的房地产贷款也呈现出由快速增长至断崖式下跌两个发展阶段。房地产贷款增加额从2012至2018年呈现波动上涨,2016年及2017年房地产贷款增加额在金融机构人民币贷款增加额中的占比突破40%。2019年以来,房地产贷款增加额出现下滑,而人民币贷款增加额仍保持增长态势,房地产贷款增加额在金融机构人民币贷款增加额中的占比快速下降,2022年一季度,新增房地产贷款/新增人民币贷款低于10%。

2012年3月末至2022年3月末,房地产贷款在人民币贷款中的占比由19.0% 波动上升至25.6%。其中,房地产开发贷款在人民币贷款中的占比较为稳定,而个人住房贷款在房地产贷款中的占比由67.0%上升至75.5%,个人住房贷款是房地产贷款增长的主要动力。

房地产开发贷款与新开工面积相关性较强,房地产新开工面积滞后于房地产开发贷款。2013-2015年及2018年房地产开发贷款的增速高于人民币贷款,表明开发商投资意愿较强,房地产行业处于扩张期。2019年以来,房地产开发贷款增速开始放缓, 2022年3月末,房地产开发贷同比增速转负,房地产新开工面积同比下行继续扩大。

个人住房贷款方面,2012年至2017年贷款余额增速持续攀升,2017年一季度同比增速突破35%。一方面原因是随着房价的上涨和其他理财产品收益率的持续下行,房地产的投资和投机需求抬升;另一方面原因是金融机构有效信贷需求不足,个人按揭贷款作为抵押率充足、利润率高的优质业务成为各银行的拓展重点。

2017年以来,随着房地产调控房价政策密集出台,个人住房贷款加权平均利率逐步抬升,商品房销售面积同比增速开始放缓,个人住房贷款同比增速下行。2021年下半年以来,经济下行压力叠加持续低迷的房价对个人住房贷款增速形成掣肘,2022年3月末,个人住房贷款增速为8.9%,低于人民币贷款同比增速。

近期购房有效需求复苏缓慢,房地产行业信用风险、流动性风险未得到根本扭转,叠加烂尾楼盘“停贷”事件对相关城市的新房需求形成消极影响,亦迫使银行更为审慎地开展房地产贷款业务,惠誉博华预计,2022年下半年个人房地产贷款增长乏力,房地产开发贷款在监管机构对银行“稳存量”的指导下或将同比企稳。

国有商业银行房地产贷款业务优势明显,未来走势受调控政策影响较大


各类商业银行根据自身的承做能力和业务特点开展房地产贷款业务,房地产业务规模明显分化。根据59家上市银行(含6家国有银行、10家股份制银行、30家城市商业银行及13家农村商业银行,房地产贷款占银行业房地产贷款总额的83.2%)的贷款结构,国有商业银行房地产贷款占比最高,主要由于国有商业银行具有高比例的个人住房贷款。截至2021年末,国有商业银行的个人住房贷款平均占比为31.1%,虽然较2019和2020年小幅下降,但远高于其他类型银行的占比。国有商业银行的对公房地产贷款占比在各类型银行处于绝对低位,反映了国有银行较其他类型银行更为审慎的经营风格。
 

2020年中国监管层要求国有商业银行控制个人住房贷款规模,新增涉房贷款占比应低于30%。同年出台了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称“贷款集中度管理制度”),将银行分为五档分别设置了房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限。2020年,国有商业银行开始压降个人住房贷款;而其他类型银行尤其是城市商业银行仍保持了较高的增速。2021年,随着房地产监管趋严及经济下行压力加大,各类银行的房地产贷款占比均出现下行。
从上市银行贷款余额结构来看,国有商业银行对公房地产贷款在上市银行中份额超过50%,2021年为54.1%,而2021年国有商业银行贷款总额在上市银行中份额为65.3%。股份制银行对公房地股份制银行对公房地产贷款份额高于30%,2019年以来小幅下降,2021年股份制银行贷款总额在上市银行中份额为25.3%。2022年,预计在“稳存量”的政策指导下国有商业银行的对公房地产贷款份额将进一步提升。

个人住房贷款业务作为优质的零售业务,历来是各类银行的重要拓展目标。国有商业银行凭借自身规模优势和信用实力在上市银行中的市场份额处于绝对优势。不过,受贷款集中度管理制度制约, 2021年末国有商业银行的个人住房贷款余额占上市银行合计总额75.2%,较2017年下行2.6个百分点。目前部分国有银行已接近贷款集中度管理制度所设定的个人住房贷款上限。

2022年一季度银行业资产质量表现优于去年同期和年末水平,房地产贷款风险或未充分暴露

截至2022年第一季度末,商业银行不良贷款率略有下降至1.69%,为近年来较低水平。分银行类型看,除城商行外,其余主要类型商业银行不良贷款率均有所下降,与此同时,一季度不良资产处置规模0.6万亿元,较去年同期大幅增加30.4%。惠誉博华认为,一季度不良贷款率下降与不良资产处置力度提升有直接关系,且在今年上半年监管机构出台了一系列支持房地产企业融资和健康发展的政策后,部分商业银行对一部分房地产企业进行信贷支持,这主要体现在对部分房企贷款还款计划的调整及对风险分类的审慎下调。目前,房地产销售仍未获得明显复苏,房地产企业融资缺口仍存,暂无明显迹象显示房地产行业困境出现拐点,这也意味着商业银行房地产企业贷款信用风险尚未完全得到暴露,年内相关贷款资产质量或将持续承压。

 

国有银行房地产企业贷款风险暴露更加充分,按揭贷款资产质量下降但仍处于安全范围

惠誉博华本次选取48 家上市商业银行(以下简称“样本银行”)对其近5年来的房地产贷款资产质量表现进行研究和测算。从样本银行2021年数据来看,房地产对公贷款资产质量已现恶化,除农商行外,样本银行对公房地产不良贷款率均在2021年出现较大幅度上升,其中国有商业银行对公房地产不良贷款率约3.22% ,约为其整体不良贷款率水平的2.4倍;城商行对公房地产贷款也继续上升,不良贷款率2.78%显著高于其整体水平1.52%;股份制银行不良贷款率1.79%仅略高于其整体不良贷款率1.35%。
近年来,得益于领先的风控水平和相对更高信用水平的客户群体,国有商业银行整体资产质量优于其他类型商业银行,但目前对公房地产不良贷款率并未显著优于其他类型银行。惠誉博华认为,国有商业银行对于风险资产的判断更具审慎性和前瞻性,信用风险暴露更加充分,而部分其他类型样本银行资产质量变化幅度显著低于国有商业银行,房地产行业不良资产暴露程度低于或滞后于国有商业银行。

房地产贷款的另一个主要组成部分为个人住房贷款,最近10年间,伴随房地产行业的蓬勃发展,个人住房贷款规模也持续扩张并以其低违约率和低资本占用成为银行业最为优质的资产之一。2021年底,样本银行除国有商业银行外,其他类型样本银行个人住房不良贷款率均较2020年有所上升,但整体不良贷款率仍低于0.5%,绝对水平较低。由于绝大多数商业银行零售业务贷后管理均采用与逾期天数挂钩的风险分类标准,且多数由系统直接控制以杜绝/减少人工干预,近年来银行业也鲜有个人住房贷款展期和债务重组的案例发生,因此在相对严格的风险分类标准执行下,我们认为个人住房贷款整体资产质量表现仍处于相对安全的范围。值得注意的是,农商行个人住房不良贷款率2021年显著增高,与其他三类商业银行差距进一步走阔,考虑到部分农商行主要经营范围主要为经济相对不发达的县域地区,在当前宏观经济面临压力的背景下,农商行个人住房贷款资产质量或面临进一步下降压力。

房地产风险向金融系统蔓延,压力情景下银行业资产质量和盈利能力或承压,但资本水平受冲击程度有限


最近一年间,房地产企业流动性风险持续紧张,房地产企业债券违约金额和违约率大幅上升,截至2022年7月31日,房地产业信用债违约金额已达1,114亿元,余额违约率由年初的2.84%劲升至9.05%,且仍存在继续上升的可能。与此同时,部分银行投向已违约房企的房地产开发贷/项目类贷款存续规模仍维持一定占比,从目前数据来看,该部分债务风险暂未及时、充分反映在银行资产质量表现之中。惠誉博华认为,银行通过动态调整还款计划、贷款重组及展期等多种方式可能一定程度上延缓了房地产行业不良贷款的暴露。


房地产企业的流动性危机导致其无法按时支付供应商各类款项,部分在建楼盘出现停工或半停工。7月上旬,包括河南、湖北、湖南和江西等地陆续爆出大量已停工楼盘业主集体断供的新闻,断供项目多为已违约房地产企业经营,包括泰禾集团、恒大集团与世贸地产等等,显示出房地产行业信用风险开始向金融系统蔓延。
惠誉博华对已披露房地产贷款的样本银行进行了压力测试,本次压力测试主要考虑如下两个主要因素:1)商业银行房地产对公贷款信用风险的上升;2)断供潮若蔓延,全国范围内已停工项目贷款人对个人住房贷款进行断缴可能对商业银行造成的冲击。需要指出的是,压力情景假设房地产困境对样本银行的冲击是一次性的。
测试结果显示,基准情景下,即不考虑上述危机继续恶化的情况,各类型商业银行资产质量表现基本与2021年底持平;而在轻度和中度压力情景下,样本内各类型银行资产质量表现均出现一定程度下滑;在重度压力情景下,即房地产对公不良贷款率大幅上升且全国范围内已停工项目贷款人出现较大范围断缴情况下,国有商业银行作为投放个人住房贷款规模最高的商业银行,其受影响最为严重,平均不良贷款率将在基准情形假设下升高1.88倍至2.59%,拨备覆盖率大幅下降至125.69%,略高于监管最低要求。另外,其他三类商业银行中部分银行因未披露房地产贷款明细信息导致未纳入样本,未纳入样本的未上市城商行和农商行多为区域经营类银行,风险控制能力和贷款组合的分散程度明显弱于测试样本银行,因此,惠誉博华认为若纳入未上市银行并综合比较各类型银行压力情景下的表现,城商行和农商行的资产质量或将不乐观。

大规模新生成的不良贷款将迫使银行大幅计提减值损失,并直接对本年度盈利能力造成较大影响。压力情景下,样本银行 “营业利润/风险加权资产” 出现不同程度下降。重度压力情景下,国有商业银行盈利能力指标被削弱至基准情形的60%,与其他类型商业银行相比失去盈利能力优势。股份制银行、城商行和农商行受影响程度同样显著,且未纳入样本测试的银行普遍盈利能力更弱,若综合考虑未纳入样本的其他未上市银行,上述三类银行在压力情形下盈利能力将会面临进一步削弱。

资本水平是商业银行抵御风险能力的核心指针,在压力情景下,样本商业银行普遍未受到较为严重的冲击,即使在重度压力情景下,国有商业银行核心一级资本充足率也超过11%;股份制银行和城商行资本水平虽不及国有商业银行,但重度压力情景下核心一级资本充足率也高于监管要求;农商行因样本均为上市头部农商行,资本水平普遍较高,所以压力条件下受到的冲击也较为有限。

惠誉博华认为,中国银行业资产规模巨大(2022年6月末逾360.4万亿),当前房地产困境及“烂尾楼”断贷风险短期内不会对中国银行体系造成重大冲击,但会对银行业资产质量和盈利能力造成一定负面影响,测试结果显示绝大部分上市银行资本水平充足,重度压力情景下仍足以应对本次房地产信用危机蔓延下的挑战。另一方面,中国商业银行数量众多且分化明显,少部分房地产贷款集中度高、自身信用水平较弱、经济发展落后地区中小银行或面临危机并亟需地方政府支持。

不良资产证券化助力银行消化不良个人住房抵押贷款


早在2006年及2008年中国信达资管及中国建设银行就曾先后通过银行间债券市场发行3单不良资产支持证券,处置不良企业贷款。2016年,国内重启不良资产证券化试点工作,基础资产范围从企业贷款扩展到小微企业贷款及个人贷款。此前,金融机构尚不允许批量转让不良个人贷款,因此在不良规模与不良贷款率双升的背景下,不良资产证券化为银行批量处置不良个人贷款提供了有效的途径。
不良住房抵押贷款资产支持证券作为不良贷款证券化产品重要品类之一,在近几年银行处置不良住房抵押贷款的过程中做出了举足轻重的贡献。由于基础资产均附带房产作为抵押,对不良贷款的回收保障程度高于其他类型的不良贷款资产支持证券,且资产池分散性较高,有利于降低回收的波动性,因此不良住房抵押贷款资产支持证券也受到投资者的欢迎。截至2021年底,市场累计发行29单不良住房抵押贷款资产支持证券,发行规模超过400亿元。此外,有 4单混合不良贷款资产支持证券的资产池中也包含了不良个人住房抵押贷款。截至2021年底,银行已通过证券化渠道累计处置不良住房抵押贷款858.9亿元。目前发行不良住房抵押贷款资产支持证券的银行有中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、邮储银行、招商银行、华夏银行及兴业银行等8家银行。截至2021年底,四大国有银行通过证券化处置的不良住房抵押贷款未偿本息费余额总计达836.7亿元,其中2021年处置金额199.4亿元,约占2021年底存量不良住房抵押贷款余额的26.4%,三家股份制商业银行处置金额为98.8亿元。

目前,银行通过证券化处置房地产行业不良贷款的方式为在其发行的不良企业贷款资产支持证券的资产池中加入房地产行业不良贷款。然而,为降低资产池的非系统性风险、保证资产池的行业分散性,每单产品能够入池的房地产行业不良贷款较为有限。此外,房地产行业贷款通常单户金额较大,添加房地产行业的资产可能导致借款人集中度的升高。因此,截至目前,由银行发起的17单不良企业贷款资产支持证券中,仅有8单产品资产池中含有房地产行业不良贷款,累计处置房地产行业不良贷款金额为46.2亿元,与国内银行存量房地产行业不良贷款规模相比,占比极小。在对公不良贷款资产支持证券发行低迷的背景下,未来不良资产证券化对银行处置房地产行业对公不良贷款的作用预计仍将较为有限

 


房地产贷款政策有所放松,预计2022年下半年转向“保交楼”


自2021年9 月中国人民银行提出“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”,房地产行业政策开始放松调控。本轮政策调整以“因城施策”的地方调控为主,已有超百座城市进行了300余次调整,城市的能级逐步由三四线城市扩大到一二线城市,政策实施力度亦由公积金适用范围扩大、贷款利率下调、首付比例下调扩展到放款限售限价政策等。相关放宽政策多集中在需求端,强调满足刚需的合理住房需求,改善性需求释放相对偏弱。
分城市能级来看,一线城市调整力度有限,除广州放宽了落户政策,其他一线城市主要涉及LPR下调按揭利率。一线城市的刚性需求和改善需求弹性较大,未来进一步放宽政策的可能性较低。
二线城市的放松调整以定向放松限购为主,截至6月末已有超过20个二线城市进行了政策调整。放松政策包括放宽落户政策、郊县区域取消限购、外地购房缩短社保缴纳年限、支持改善性购房需求以及与生育政策相关的增加二孩三孩购房名额等,并未完全解除限购限贷措施,且首付比例未做大幅调整。各城市房地产的修复主要取决于政策力度,杭州市于5月17日发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,着力于放松限购、二手房定向放宽、支持改善性住房及放松落户政策并为生育二孩三孩增加购房名额,其商品房成交面积在5月和6月环比回升。
三四线及其他城市因房地产市场景气程度更差,政策调整力度也更强,多个城市密集出台了优化政策,多数放开了限购限售要求,并同时降低首付款比例和房贷利率,一些城市还增加了引进人才发放购房补贴的奖励措施。调控效果方面,个别城市商品房销售面积环比出现大幅回升,但多数城市的修复仍较为迟缓,除了受到政策力度的影响,还与城市的经济发展状况及人口规模息息相关。此外,出现停工烂尾楼盘的区域对购房者的信心及预期产生负面影响。
 

供给方面,2022年3月,证监会推出一系列政策措施,进一步拓宽包括房地产在内的民营企业债券融资渠道,鼓励证券基金机构加大民营企业的业务投入,为民营债券融资提供市场化增信支持,并适当放宽受信用保护的民营企业债券回购质押库准入门槛。预售资金监管政策得到了一定放松,南京、长沙、青岛、厦门等地出台商品房预售款资金监管新规,其中南京新规中最高可向房地产公司拨付60%的监管资金。但较之于需求放松政策的实施范围、力度和效果,实施供给放松政策的城市较少、力度和效果也相对有限,当前房企资金链形势依然较为严峻。房地产开发贷款和并购贷款方面,2022年4月,中国人民银行、国家外汇管理局发布《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》,要求金融机构要区分项目风险与企业集团风险,加大对优质项目的支持力度,不盲目抽贷、断贷、压贷,不搞“一刀切”,保持房地产开发贷款平稳有序投放,要求商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务,稳妥有序开展并购贷款业务,加大并购债券融资支持力度,积极提供兼并收购财务顾问服务。
近期多个城市出现了停工烂尾楼盘的业主“停贷”事件,为下半年的房地产投资和销售带来了一定的负面预期。2022年7月末,中共中央政治局会议提出要稳定房地产市场,继续坚持“房住不炒”定位,因城施策用足用好政策工具箱,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。央行随后要求“稳妥化解重点领域风险。防范化解中小银行风险。因城施策实施好差别化住房信贷政策。保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定,加快探索房地产新发展模式。督促平台企业全面完成整改,实施规范、透明、可预期的常态化监管,发挥好平台经济创造就业和促进消费的作用。”
惠誉博华认为,供给政策在拓展融资渠道、放宽预售资金监管和开发贷并购贷方面有所放松,但因金融机构风险偏好更为谨慎,目前房地产行业资金和现金流压力仍未得到根本扭转。预计下半年政策调控可能持续优化,将改善房地产企业的融资环境。中央层面对于稳定房地产市场的表态,将促使2022年下半年目标由 “稳增长”向“保交楼”倾斜。近期中国华融与阳光龙净集团签署的《纾困重组框架协议》,也表明在政策支持下,AMC(资产管理公司)也开始介入房地产行业风险出清,加速房地产行业纾困化险。相关政策的有效实施有望缓解商业银行房地产相关贷款资产质量下行压力。

附录:压力测试情景及假设

基准情形本年度各类型银行参数设置

 

基准情形参数设置与各类型样本银行历史表现密切相关,主要参考值为贷款最近4年的平均增速、贷款减值准备最近4年的年复合增长率、最近2年的营业利润增速和最近4年的现金分红比例中位数。

压力测试情景参数设置
•    各情景假设下分红率保持与基准情形一致,即30%;
•    新增不良贷款按照50%的固定假设计提当年减值损失;
•    商业银行公司所得税税率为25%,不考虑境外分行不同税率对于银行整体所得税率的影响,税后利润除分红外均转增资本。
•    其他不同情景下假设如下:
 

*1) 估算目前全国范围内已停工房地产楼盘面积约为总施工面积的3-5%,我们取中间值4%参照2022年6月底房屋施工面积累计值84.88亿平方米计算,得出目前已停工楼盘面积约为3.4亿平方米。另取全国百城最近1年商品房销售均价1.62万/平方米和平均60%的首付比例计算,最终得出受影响的商业银行个人住房贷款规模约为2.2万亿元,我们假设轻度、中度和重度情景下该2.2万亿元个人住房贷款分别会出现10%、25%和50%的违约比例并最终导致生成不良贷款。
*2) 截至2021年底,金融机构个人住房按揭贷款余额为38.3万亿元,本次纳入压力测试样本的商业银行2021年底个人住房按揭贷款余额约为32.6万亿元,占比约为85.1%。断供引起的新增不良贷款按照不同类型银行的个人住房贷款占比纳入压力测试情景,比例如下:
 

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