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惠誉博华银行间市场RMBS指数报告2022Q4

惠誉博华 / 结构融资 / 中国 / Tue, 2023年03月07日

逾期率指数持续攀升:2022年四季度RMBS逾期率指数持续攀升,年末已接近2020年峰值。预计随着生产生活秩序的恢复,居民还款能力将得到一定修复,但在房地产市场拐点不甚明朗的背景下,RMBS逾期率指数明显回落的可能性不大。


CPR指数小幅下降:四季度CPR指数徘徊于历史较低水平,年末降至8.4%,系全年最低值。年末疫情大幅扩散以及疫情防控政策突然转向带来的不确定性都抑制了借款人的提前还款意愿。
累计违约率翘尾:部分年度的累计违约率曲线尾部出现明显翘升,系尾部存续样本过少所致。


指数样本变动较小:本季度较上季度末无新增或退出样本,但随着基础资产池摊还,样本权重有细微变化,对指数基本无影响。
 

住宅销售价格持续下行,一线城市展现出更强韧性


2022年四季度,70个大中城市住宅销售价格持续下行,年末一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格指数分别较上季度历史高位小幅下跌0.4%和1.2%,而二、三线城市房价指数较此前峰值的跌幅更甚,二线城市分别下跌2.0%和4.3%,三线城市分别下跌4.9%和6.0%。此外,二、三线房价指数已连续下行15-18个月,而一线城市仅下跌4个月。更短的下行期与更小的跌幅都反映出一线城市房价具有更强的韧性。
 

2014年下半年至2015年,中国房价也曾经历过一轮下行,不同等级城市受影响的程度同样表现出明显差异,三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格指数跌幅分别达8.0%和6.2%,二线城市和一线城市则依次收窄约1.5个百分点,同时一线城市房价也更早迎来触底反弹。
得益于更高的经济发展水平、更完善的基础设施、更多的人口涌入,高能级城市的购房需求始终较为旺盛,同时由于此前严格的限购限贷政策,部分需求受到抑制,在供给基本稳定的背景下,房价获得了更有力的支撑。惠誉博华对RMBS交易评级时,将对不同等级的城市应用不同的房产价格下降水平(HPD)假设,其中一线城市最低,而三线城市最高。详见惠誉博华《住房抵押贷款资产支持证券评级标准》。

 


居民房贷规模增速持续下滑,短期恐难以扭转


2022年末全国个人住房贷款余额约38.8万亿元,同比微增1.3%,增速连续12个季度下滑。四季度,商品住宅销售仍未见起色,当季销售面积同比骤跌46%。虽然2022年11月发布的“金融16条”以及2023年1月初推出的首套住房贷款利率政策动态调整机制,都有助于提振市场信心,但楼市拐点的出现仍需时日。受累于此,新投放的个人住房贷款规模仍将持续低位运行。另一方面,新发放的房贷利率持续下降,其与存量房贷利率的差异不断扩大,同时以银行理财为代表的再投资收益率走低,加之部分居民对未来收入和房价信心尚未恢复,降杠杆意愿仍存,都促使存量房贷借款人提前还款意愿显著提高,存量房贷规模加速衰减的可能性较大。整体来看,短期恐难以扭转居民房贷规模持续下滑的趋势。
 

附录1:指数编制方法


惠誉博华编制的银行间市场RMBS指数描述了自2014年12月起,银行间债券市场RMBS的基础资产整体表现,包括资产池逾期情况及提前偿还情况。
具体包括M2逾期率指数和M3逾期率指数。
    M2逾期率指数:度量了当期期末逾期天数在31至60天的资产占当期期末资产池的比例。
    M3逾期率指数:度量了当期期末逾期天数在61至90天的资产占当期期末资产池的比例。
    CPR指数:
                                                           
                       CPR=1-(1-当期提前偿还的本金/(当期期初资产池未偿本金余额-当期计划摊还本金))^12
编制指数时选取的样本为银行间债券市场以优先级证券尚未清偿完毕,且以银行发放的个人住房抵押贷款为基础资产的资产证券化交易。但若惠誉博华认为某交易的基础资产特征或受托报告数据披露口径与其余样本差异很大,或者惠誉博华认为该交易不具有市场代表性时,将不会选取该交易为指数样本。本期指数具体构成情况见附录二。
由于绝大部分交易的资产池在信托设立日并不包含违约资产,因此交易前期基础资产的逾期及违约回收水平波动较大且不具有代表性。在编制指数时,所有样本前3个月的资产表现将不会被使用。
指数将逐月计算,并以各样本交易月末的资产池未偿本金余额为权重。


附录2:2022年12月指数构成
 

相关研究

《惠誉博华银行间市场RMBS指数报告2022Q3》
《惠誉博华2023年宏观经济前瞻:沉舟侧畔千帆过,病树前头万木春》
《 2023年银行间信贷资产证券化展望》
 

 

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