伴随着绿色金融和ESG理念在全球的兴起和盛行，绿色债券越来越受到市场的关注。根据气候债券倡议组织（Climate Bonds Initiative，简称“CBI”）的统计数据，自2014年以来全球绿色债券发行呈现快速增长趋势，即使受到Covid-19疫情影响，2020年绿色债券发行依然呈现同比正增长。
目前，绿色债券的发行市场已经摆脱了早期由国际开发银行主导的局面，近几年的发行情况显示，非金融企业、金融机构以及政府支持机构发行的绿色债券占市场发行量的绝对多数；同时，这三类机构也作为发起机构在全球市场发行绿色资产支持证券（简称“绿色ABS”），截至2020年底，绿色ABS历史累计发行规模占绿色债券整体的12%。
CBI公布的全球绿色债券资金投向情况显示，能源、交通、水资源是重要的资金去向，合计占比约65%。而除此之外，有近三成交易的投向关联绿色建筑，其中房产抵押贷款绿色资产支持证券（简称“绿色MBS 1”）已经成为全球绿色ABS市场中的主要组成部分。
美国是绿色债券的最主要发行国，房利美（Fannie Mae）发起的绿色MBS占绝对主导。截至2021年一季度末，房利美累计发行绿色MBS达920亿美元，成为全球最大的绿色债券发起机构。另外，在欧洲、日本、澳大利亚都已经出现了绿色MBS的成功实践。
中国是全球第二大绿色债券发行人来源国，其绿色ABS发行规模占其绿色债券发行规模的比例近年来稳定在12%左右，与全球平均水平接近。然而，中国绿色ABS市场中与绿色建筑相关的交易占比明显低于全球水平，截至目前中国国内市场已发行四单绿色CMBS，但尚未发行过绿色RMBS。
2020年9月，中国明确提出2030年“碳达峰”与2060年“碳中和”目标，受到全球瞩目。在应对气候变化、达成减排目标、坚持绿色低碳发展方面，中国政府表示出了巨大的决心。在绿色建筑领域，早在2017年，中国住建部就发布了《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》，要求全面推进建筑节能与绿色建筑，倡导绿色施工，完善建筑节能体系。“十四五”规划中也再次明确提出发展绿色建筑，预计到2022年中国城镇新建建筑中绿色建筑面积占比将达到70%。在当前倡导绿色低碳发展背景下，结合国内巨大的住房抵押贷款体量和RMBS标准化发行特点，惠誉博华认为绿色RMBS未来在中国具备实现突破并取得发展的潜力。
目前，中国国内尚缺少绿色RMBS实践经验，根据惠誉博华对国际实践的分析整理，国际上的绿色RMBS也尚处于发展初期，但已经发行的绿色RMBS交易在绿色抵押贷款认证和交易结构设计上还是呈现出一定的有别于非绿色交易的特点。
案例1 - 美国“房利美”的绿色MBS
机构介绍
房利美是美国市场最大的政府支持融资提供机构，该公司旨在为美国中低收入借款人和出租房屋业主提供融资，帮助他们的居住需求得到满足。房利美不直接向借款人发放贷款，而是在抵押贷款二级市场运作，向其合作放款方提供资金进而间接为借款人融资。具体而言，房利美向合作放款方购买合格抵押贷款，打包发行MBS并为证券提供担保，向其合作放款方提供资金。
绿色MBS类型：多户与单户
房利美自2012年开始发行基于整栋公寓住宅抵押贷款的多户绿色MBS（Multifamily Green MBS），2020年基于独立住宅抵押贷款的单户绿色MBS（Single-family Green MBS）也开始发行，单户绿色MBS的基础资产中单个抵押物业涉及的住户数较少，规定不超过4户家庭。前者已经成为美国市场最主要的绿色MBS证券种类，2021年前5个月发行量约80亿美元，而后者起步较晚，发行量仍然很低，同期发行金额不足1.2亿美元。从信用分析角度，前者应归类为绿色CMBS，后者则是绿色RMBS。
绿色抵押贷款和住宅能源之星认证
房利美为上述两类绿色MBS分别制定了框架，其中要求为发行绿色MBS而购买的绿色贷款所对应的抵押建筑分别设置绿色标准。以单户绿色MBS为例，房利美聘请专业机构Integral Group，LLC（简称“Integral”）来评估适用于美国独立住宅的绿色建筑认证。Integral推荐“能源之星家庭3.0版认证（ENERGY STAR Homes Version 3.0 Certification）”作为最低要求，平均而言拥有该认证的家庭比基准水平家庭的能效高出29%。这种效率水平有助于支持美国向低碳经济转型，并可以为业主和租户节省大量成本。此外，在MBS证券发行之前，房利美将通过专门开发的数据库对绿色建筑认证再进行独立验证。
“能源之星”计划于1992年启动，由美国环保署（Environmental Protection Agency，简称“EPA”）和能源部（United States Department of Energy）共同主导，其目的是为了降低能源消耗及减少温室气体排放。最早配合此计划的产品主要是电脑等资讯电器，之后逐渐延伸到电机、办公室设备、照明、家电等等，后来扩展到了建筑。EPA于1996年起积极推动能源之星建筑物计划，由其协助自愿参与者评估其建筑物能源使用状况、规划建筑物的能效改善计划以及后续追踪作业。
以美国新建住宅为例，取得“能源之星”认证大致需要经过以下流程：
- 开发商成为能源之星的合作伙伴。开发商签署《“能源之星”合作协议》成为其合作伙伴，并在协议中指明能源评级公司（Energy Rating Company，简称“ERC”）认证他们修建的住宅或公寓。
- 选择节能特性。开发商将其建筑方案提交给ERC进行审查和分析。ERC帮助建造者选择最佳的节能功能组合，对于大多数独立住宅和公寓建筑，设计团队和ERC将使用专门的能源建模软件定制能效方案。
- 建造房屋，评估师进行现场验证。选择了节能功能后，开发商开始进行房屋建设。ERC在施工期间和施工后进行现场检查和测试，以确保“能源之星”要求得到满足。在检查过程中，ERC采用一套全面的能源之星检查表，旨在保证房屋拥有更高的能效、舒适度、质量和耐久性。
- 认证发布能源之星标签。在ERC完成最终现场检查并确定满足所有“能源之星”要求后，向开发商提供“能源之星”标签，该标签证明房屋已通过“能源之星”认证。
案例2 -日本“JHF”的绿色RMBS
机构介绍
日本住房金融支持机构（Japan Housing Finance Agency，简称“JHF”）是一家有日本政府支持的独立行政法人机构。JHF的前身是日本住宅金融公库（Government Housing Loan Corporation，简称“GHLC”），GHLC是由日本政府全额注资成立的特殊法人，专门为政府、企业和个人建房购房提供长期、低利率贷款。GHLC于2007 年改制成JHF，从特殊法人转变为独立行政法人，业务范围从住房抵押一级市场信贷转变为抵押二级市场业务。
JHF旨在为建造住房提供平稳有效的资金，从而帮助日本公民获得稳定生活和提高社会福利。其主要专注于证券化业务，通过购买抵押贷款以支持日本私营金融机构提供固定利率住房贷款，同时它也提供住房贷款保险服务。JHF也是日本首家发行绿色债券的机构。
JHF的绿色RMBS和FLAT 35证券化方案
日本环境省（Ministry of the Environment of Japan）自2017年3月发布了《2017年绿色债券指引（Green Bond Guidelines 2017）》，该指引遵循在全球绿色债券市场被广泛接受的《绿色债券原则（Green Bond Principles，简称“GBP”）》。日本环境省同年开始推行“绿色债券发行试点方案（Pilot Project for Green Bond Issuance）”，旨在促进本国的绿色债券发展。JHF的绿色债券框架被选定为试点项目之一，自其2018年绿色RMBS首次发行以来，已经累计发行19期，成为日本具有代表性的绿色债券发起机构。
JHF的绿色RMBS基于其原有的FLAT 35证券化交易方案，日本的FLAT 35是其国内一种长限期固定利率住房贷款，其证券化方案如下所示。
日本的建筑技术检验工作并非政府强制，而是由第三方机构完成，但JHF会提供建筑标准的检验手册并对检验机构的工作进行监督。
FLAT 35S和入池筛选标准
FLAT 35S是FLAT 35的一个子产品，它是一项贴息贷款，符合FLAT 35S的房屋有四项性能特点：
- 高能效
- 高耐久性和可变性
- 高抗震性
- 高无障碍便利性
FLAT 35S可以进一步细分为A型和B型，相比FLAT 35和普通住宅，FLAT 35S在技术标准上更高，同时在贷款发放时享有5年或10年的利率优惠。
在FLAT 35S住宅标准基础上，JHF的绿色RMBS在入池抵押物标准上做了进一步筛选，要求只有在高能效及高耐久性和可变性方面达到一定等级的住宅才能进入资产池范围。
案例3 - 荷兰“Obvion N.V”的Green Storm系列交易
机构介绍
Obvion N.V（简称“Obvion”）是一家荷兰住房抵押贷款提供商，它是荷兰合作银行（Rabobank）的全资子公司。2016年，Obvion发行了欧洲首个绿色RMBS，入池资产全部是与节能住宅相关的住房抵押贷款，具体包括节能住宅以及经过翻新后提高能效表现的住宅。截至目前，Obvion又分别在2017年、2018年、2019年和2021年发行了4次相似结构的绿色RMBS。
Green Storm系列和荷兰的EPC
Obvion的绿色RMBS系列交易命名为Green Storm，Green Storm的发行目的是为具有附加环境价值的抵押资产池进行再融资。入池贷款所对应住宅的能效表现要位列全国的前15%，或者能效表现较改造前至少提高了30%。
根据荷兰2013年的能效改进举措，政府发布了《可持续增长能源协议（Energy Agreement for Sustainable Growth）》，这是一个确保该国可持续、长期能源供应的路线图。文件强调住宅的能效是确保成功执行该协议以及更广泛地确保向可持续经济转变的关键。此后，荷兰政府又制定了一个多部门减少温室气体排放的政策，旨在与欧盟的总体气候战略保持一致。该政策涵盖建筑和住房领域，根据荷兰政府数据，荷兰大约15%的排放源来自这一领域，解决该领域排放问题的方法之一就是要求所有住宅、商业建筑和公共建筑在建造、出售或租赁时接受能效认证（Energy Performance Certificate，简称“EPC”）。自2015年起，荷兰政府向全国所有房屋都授予了临时性的EPC，认证依据包括建造时间、房屋类型、房屋面积等在内的房屋基本特征，若房屋将被买卖或租赁，则必须申请最终EPC。
Green Storm纳入绿色RMBS抵押贷款池的选择标准正是基于施工年份和EPC。荷兰的EPC为每个房屋指定一个介于“A”和“G”之间的标签，“A”表示最佳性能，“G”表示最差。以Green-2016为例，入池抵押物的绿色要求如下：
- 新建住宅（2002年以后建成），已获得荷兰企业局（Netherlands Enterprise Agency）颁发的“A”或“B”认证的住宅。当时，在荷兰住宅市场上，2000年（考虑2年的建设期）后获得建筑许可证的标有“A”或“B”的住宅占12.7%。
- 2002年以前建造的住宅，最终EPC为“A”的住宅；或最终EPC为“C”或更高的住宅，其EPC提高了2级。据计算，与同一建筑时期的普通住宅相比，能效至少提高了30%。
荷兰政府打算未来逐步提高EPC要求，从而使新建筑不断提高能效，该体系的最近更新采用了一个全新的体系，新的体系将兼容Near-Net-Zero Energy Building（简称“NZEB”）。自2021年1月1日起，新体系用于确定新的EPC，之前的EPC以房屋的能源指数为基础，新的认证改为以主要化石能源消耗量为基础。以Green-2021为例，新的入池抵押物的绿色要求如下：
- 2021年前建造的住宅，具有荷兰企业局颁发的至少“A”的最终或临时EPC，且在荷兰的住宅节能状况中排名前15%，或；
- 自2021年起建造的住宅，EPC至少为A+++++，以确保主要能源消耗至少比NZEB的要求低20%，或；
- 已获得最终EPC为B或C的住宅，与同一建筑期内的普通住宅相比，ECP至少实现了2级改善。
循环交易结构囊括更多的绿色抵押贷款
Green Storm系列交易设计了循环购买的交易结构，以Green-2021为例，5年的循环期允许新的住房抵押贷款加入资产组合，新进入的抵押贷款除了需要符合常规入池标准的条件外，还需要满足相应的绿色标准。
案例4 -澳大利亚的混合绿色RMBS
NAB的机构介绍
澳大利亚国民银行（National Australia Bank Limited，简称“NAB”）是澳大利亚四大银行之一。NAB是澳大利亚最早的绿色债券实践者之一，其2014年发行的债券是首批经过认证的气候债券（Certified Climate Bonds），该债券募集的3亿美元资金投向了17个风能和太阳能项目。2017年11月，NAB宣布将环境融资承诺从截至2022年的180亿澳元大幅增加到2025年的550亿澳元，其中包括：200亿澳元用于支持绿色基础设施和资产融资；350亿澳元的抵押贷款将提供给澳大利亚节能住宅。
全球首个混合绿色RMBS交易
2018年2月，NAB发行了20亿澳元的RMSB（National RMBS Trust 2018-1），该交易中包括一档3亿澳元的绿色债券，该档绿色债券是澳大利亚首个获得低碳住宅气候债券标准（Climate Bonds Standard）认证的债券。这个交易是全球首个既包含非绿色住房抵押贷款证券，又包含绿色住房抵押贷款证券的RMBS。
3亿澳元的绿色债券募集资金对应符合绿色标准的澳大利亚住房抵押贷款，抵押物的认证基础是基于2017年澳大利亚引入的低碳住宅的气候债券标准替代准则（Climate Bonds Standard Proxy Criteria，简称“CBSPC”），该替代准则利用了澳大利亚各个州的建筑法规和最低能效认证要求作为CBI要求的前15%住宅的碳排放性能标准的替代，目标是到2050年建筑行业实现净零排放。彼时，澳大利亚只有塔斯马尼亚州、维多利亚州和新南威尔士州的新建住宅被认为是足够严格的，能够满足认证要求。
绿色债券和绿色抵押贷款的非对应关系
入池的绿色抵押贷款并没有在资产池中被单独隔离出来，这些贷款的总规模接近5亿澳元，NAB认为这可以确保有足够的资产来覆盖绿色债券。这意味着，尽管绿色债券的持有人将从资产池中的所有抵押贷款中获得款项支付，但他们可以认为其投资仅为资产池中的绿色抵押贷款提供融资，且这个交易拥有足够的绿色抵押贷款可用于支撑他们的绿色投资。
Pepper的机构介绍
Pepper Group于2001年在悉尼成立，目前在全球9个国家开展业务，其被认为是澳大利亚最大的另类贷款机构。Pepper Group在英国、欧洲大陆、亚洲和澳洲提供定制化的、多元化的金融组合服务。Pepper Money Limited（简称“Pepper”）是Pepper Group旗下一家非银行贷款机构，在澳大利亚和新西兰开展业务，主要提供多样化的住房贷款解决方案。由于它专注于基于个人信用评估的贷款解决方案，Pepper能够支持不符合主流银行信贷标准的借款人。在绿色实践方面，Pepper绿色债券的发行为满足澳大利亚消费者建设和购买更高效、更低碳的住房融资需求提供支持；Pepper是继NAB之后，澳大利亚的第二家绿色RMBS发起机构。
Pepper的持续发行计划
Pepper累计发起了四单绿色RMBS交易：PRS 22、PRS 23、PRS 24和PRS 25。其第一单绿色RMBS交易PRS 22发行于2018年12月，发行金额12.5亿澳元，包含两档绿色债券。该交易是澳大利亚非银行机构的第一单绿色RMBS。两档绿色债券由符合澳大利亚的州和地区政府发布的能效评级的住房抵押贷款作支持。
Pepper计划在未来持续发行绿色RMBS，其推出一项绿色抵押贷款计划，希望鼓励借款人以符合Pepper绿色债券框架中能效标准的住宅申请抵押贷款，从而增加其绿色RMBS基础资产的积累。
案例5 -英国“Kensington”的 绿色“Finsbury Square”交易
机构介绍
Kensington Mortgage Company Limited（简称“Kensington”）是英国的住房抵押贷款和服务机构。它是英国规模最大的非银行零售及最大的第三方抵押贷款服务机构之一。Kensington成立于1995年，截至2021年3月，其管理着51亿英镑的表内资产，同期，其提供贷款服务的资产总额达到105亿英镑。
Kensington主要为英国一些没有获得充足金融服务的客户提供融资，它的社会目标是改善英国的住房贷款融资渠道，并为目标人群拥有住房提供帮助，这些目标人群包括多重或复杂收入的借款人、自雇者、首次购房者、年老或年轻的借款人和希望购买经济适用房的借款人。Kensington为这些收入结构中存在复杂和多种收入来源（包括非经常性现金流）而传统金融机构服务不足的申请人提供住房贷款融资，其产品组合的大部分也是针对这一类目标人群的自有住房贷款。
Kensington的绿色抵押贷款产品
Kensington在2020年2月推出了第一个绿色抵押贷款产品：eKo现金返还抵押贷款（eKo Cashback Mortgage）。如果借款人在抵押完成日期后12个月内将房屋的EPC提高10 SAP（标准评估点），Kensington就将返还借款人1000英镑现金作为奖励。2021年5月，Kensington推出了新一代绿色抵押贷款产品以继续支持其绿色倡议，与常规的现金返还产品相比，该产品通过双倍现金返还的方式奖励购买EPC为“A”或“B”的房主自住型新建住宅借款人。
英国住房、社区和地方政府事务部（Ministry of Housing, Communities and Local Government）于2012年制定《英格兰和威尔士建筑能源性能法规》，要求房地产（住宅和商业）在建造、出售或出租时必须有EPC，英国的建筑物EPC也是旨在提供建筑物的能效评级，从“A”到“G”，同样“A”是最高效的，G是最低效的，评级越高，房屋的能效就越高，燃料使用费用越低。根据Kensington的绿色债券框架，一个房屋被认定为合格绿色住宅的最低标准是EPC达到“B”，这代表了英格兰和威尔士排名前15%的住宅的排放强度。Kensington也是第一批从其新申请中收集EPC数据的专业贷款机构。从2021年3月开始，Kensington为提交到Kensington服务平台的每个新申请收集财产层面的EPC数据并记录在其内部抵押数据库中。
绿色募集资金的充分使用依赖于未来的合格绿色投放
Kensington是英国RMBS交易的成熟发起机构，其现有的Finsbury Square系列RMBS交易框架是由在英国的房主自住型（Owner-Occupied）和购买出租型（Buy-to-Let）的住房贷款支持，这些贷款仅由Kensington发起，然后出售给一家特殊目的公司（SPE），SPE建立的目的是持有此类贷款的投资组合并通过向投资者发行RMBS债券为购买此类贷款提供融资。
Finsbury Square 2021-1 PLC是英国第一单绿色RMBS交易，该交易A档绿色证券所募集资金将用于购买已形成的EPC为“A”或“B”的住房抵押贷款，由于交易发行时发起机构储备的满足条件的绿色抵押贷款不及A档证券规模，因此约定差额部分将在交易发行后的5年内用于发放EPC达标的住房抵押贷款。这一交易安排明显不同于其他案例中募集资金在发行后直接对接已圈定的足额绿色抵押贷款的情况，资金募集和绿色投放的对接没有在发行后即刻完成，绿色募集资金的使用过程具有传统绿色债券的性质，即募集资金的绿色用途保证依赖于交易中做出的承诺、交易的后续管理及持续报告。
绿色RMBS国际实践思考及对中国的借鉴
绿色RMBS的发展是一个自上而下的推进过程
绿色RMBS包含在绿色债券范畴内，发展绿色债券的意义在于促进全球可持续发展，推动低碳经济，实现谈达峰和碳中和目标。这一进程由国际倡导，国家发起，是顶层设计的体现。由于住宅建筑在碳排放和能源消耗方面的重要性突出，发展绿色RMBS的意义逐渐凸显，开始受到一些市场主体的自发重视。这些主体制定了自己的绿色债券框架（Green Bond Framework），明确本组织机构在绿色债券领域的发展路径，这是绿色债券在实施主体具体操作层面的体现。
对于绿色RMBS，在国际组织或国家层面制定绿色住宅的认定标准具有最高重要性，它是绿色抵押贷款的基础，关系基础资产的筛选可能性和绿色RMBS发行的长期可持续性。制定绿色住宅标准需要由国家实施，然后由各类发起机构在具体交易中应用，所以绿色RMBS的发展是一个自上而下的推进过程。
差异化的认证标准和统一遵循的基本原则
目前国际上已经发行的绿色RMBS的认定标准并不统一，它们可能来自不同的标准发起组织或者独立认证机构，甚至如房利美和JHF的绿色RMBS，并不需要外部组织或机构的认证。但是，目前国际发行的绿色RMBS普遍遵循国际资本市场协会（International Capital Markets Association）提出的GBP，其阐述了四项核心要素：
- 募集资金用途。交易募集的资金应当用于合格的绿色项目，交易文件也应恰当地反应这一资金用途。同时，发行人应对绿色项目进行评估，确认项目能够带来环境收益。
- 项目评估与筛选。发行人应当告知投资者绿色项目的具体类别、其所要达到的环境收益目标，以及发行人将如何应对项目伴随的环境风险。
- 募集资金管理。发行人应当在授信以及投资流程中将绿色债券相关资金和资产与其他资金和资产进行区别。
- 对外报告。发行人应当对募集资金的使用情况以及所投入的绿色项目进行定期报告。
此外，GBP还推荐发起机构建立自身的绿色债券框架，前文案例中的发起机构也都建立了自己的绿色债券框架。因为RMBS的募集资金会在发行前圈定具体的资产范围，募集资金和绿色抵押贷款通常具有募集和投放的合一性，所以绿色RMBS在募集资金用途、募集资金管理和对外报告三个方面较其他绿色债券品种更加简单明确，更容易符合GBP要求。
RMBS是GBP的良好载体
绿色债券对于募集资金使用和管理的原则与要求并不对现有RMBS常规交易结构产生不利影响。例如，仅将入池资产特定为绿色抵押贷款即可完成一个标准绿色RMBS的设计要求。并且，募集和投放通常具有绿色合一性，能够很好地保证产品的绿色融资初衷。
进一步，我们也从案例中看到了绿色抵押贷款和RMBS交易结构多样灵活地结合方式，例如，RMBS可以循环购买绿色抵押贷款的结构设计，资产池中绿色和非绿色抵押贷款混合组池的方式，支付过程中绿色抵押贷款和绿色证券的非强制对应要求，以及在绿色抵押贷款不足的情况下承诺延后补足投放的机制安排。
在中国金融机构绿色住房抵押贷款前期没有大量储备的情况下，允许将承诺募集资金用于后期投放绿色抵押贷款的RMBS认证为绿色RMBS，或是一个阶段性的现实可行方法。这有助于鼓励金融机构开展绿色抵押贷款实践，扩充金融机构绿色资产规模，积累绿色抵押贷款产品设计经验，助力中国碳达峰和碳中和目标的实现。
重视绿色抵押贷款的基础建设
国家层面对于绿色住宅的认证标准解决了绿色RMBS发展最基础的需求，案例中的各国方案也体现了各自特色，例如美国标准是建立在已有的“能源之星”认证基础上，日本标准是建立在其住宅技术标准体系之上，荷兰和英国适用欧盟的EPC，澳大利亚则是转化利用CBI的CBSPC。
在完成绿色住宅认证之后，部分机构推出了自己明确的绿色贷款产品，将绿色住宅的认证结果嵌入到特定的贷款产品中，进一步方便入池贷款的筛选和识别。例如日本JHF的FLAT 35S和英国Kensington的eKo现金返还抵押贷款。此类经验也可以成为未来中国绿色RMBS发起机构的借鉴。
中国早在2006年就发布了《绿色建筑评价标准》，并在2008年正式实施绿色建筑评价标识制度。相关政策与制度经历多轮更新后，已经形成了成熟的绿色建筑认定规则。中国绿色建筑标识以星级表示，具体由低至高分为一星级、二星级和三星级3个级别。绿色建筑三星级标识认定统一采用国家标准，二星级、一星级标识认定可采用国家标准或与国家标准相对应的地方标准。
另一方面，相较于西方国家的独栋式住宅，中国住宅普遍以聚集型多层公寓的形式出现，这使得中国的银行如需追溯抵押住宅的绿色属性，可直接根据楼栋甚至是楼盘的绿色建筑标识情况确定。随着中国绿色金融概念的推行，特别是针对银行绿色金融评价方案的推出，经认定的绿色个人住房抵押贷款规模预计将显著提升。
信用评级不做额外信用考量
除房利美外，案例中涉及的绿色RMBS交易均有信用评级机构参与评级，各评级机构没有对绿色抵押贷款或交易结构做评级标准之外的信用考量。通常认为，抵押贷款的绿色属性对信用表现没有负面影响，同时目前也尚未有足够的依据能够支持信用评级机构明确给出正面信用评价。
1 MBS指房产抵押贷款资产支持证券，包含RMBS（住房抵押贷款支持证券）和CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）。
2 能耗等级和保温性能等级从1级到5级，其中5级最好，1级最差。
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