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银行间市场RMBS指数 2022年第1季度

惠誉博华 / 结构融资 / 中国 / Wed, 2022年05月18日

逾期率指数翘升:受疫情扩散影响,一季度M2逾期率出现明显翘升,创下近12个月最高值0.09%,M3逾期率小幅上扬,鉴于M3指标的滞后性,预计4月M3指标大概率将继续上升。
CPR指数继续回升:CPR指数于2021年四季度小幅回升至8.95%,2022年一季度CPR指数继续爬升,截至3月底达到11.26%,升幅较明显。
累计违约率翘尾:部分年度的累计违约率曲线尾部出现明显翘升,系尾部存续样本过少所致。2022年累计违约率曲线较其他年份同期偏高,系样本量较少,且其中一个样本封包期超过一年,基础资产实际已有较长表现期所致,其他样本表现与往年同期水平近似。
指数样本量继续扩容,部分样本因清仓回购从指数中移除:本季度内新增15个样本,3个样本因进入清算流程而退出样本。新增样本表现与存续样本相似,样本变动对指数影响有限。退出的3单样本分别为招商银行发起的“招元2015-1”、“和家2015-1”及“和家2018-1”,其均在2022年3月由招商银行根据信托合同条款主动发起清仓回购并进入清算流程。值得一提的是,招商银行此举是国内RMBS市场上首次发起机构主动对产品进行清仓回购,也是国内最先完成清算的RMBS产品。

 

 

市场低靡、房贷规模增速放缓,住宅销售价格略回暖

根据央行公布的个人住房贷款余额季度数据,2022年一季度末房贷余额38.84万亿元,较2021年四季度增加0.52万亿元,房贷增量明显低于2021年四季度数据0.95万亿元,增量较去年同期下降57.72%,反映了房地产市场低靡之势。
截至目前,国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅及二手住宅销售价格指数显示,2022年一季度以来,统计范围内的70个城市中超半数新建商品住宅及二手住宅销售价格下跌,延续2021年四季度颓势。2022年一季度住宅价格指数数据稍有回暖,新建商品住宅价格上涨的城市个数明显增加,涨跌城市占比已恢复到2021年9月水平。二手住宅价格上涨的城市个数同样有所回升,一季度前两个月与2021年12月基本持平,但3月二手住宅价格上涨城市达到21个,涨幅较新建住宅更为显著。自从2021年房企流动性危机等风险问题引发关注以来,住建部、央行等部门已出台一系列政策,稳定市场信心,截至目前已看到些许成效,然而,政策的逐步落实在房地产市场产生的效果仍有待继续观望。

 

政策释放积极信号,稳定房地产市场情绪,多地放宽楼市政策


2022年4月,央行、外汇管理局发布通知表示:房地产市场延续“房住不炒”总基调及“因城施策”的双向调控同时,金融机构要区分项目风险与企业集团风险,不盲目抽贷、断贷、压贷,不搞“一刀切”,保持房地产开发贷款平稳有序投放。该通知还对稳妥有序开展并购贷款业务及适度加大流动性贷款支持力度等方面做出了指示。5月初,央行召开专题会议对落实学习贯彻中央政治局会议精神的具体工作措施展开讨论,会议提示,央行将及时优化房地产信贷政策,支持刚性和改善性住房需求。在当前房企流动性危机阴霾未去的背景下,2022年房地产市场调控政策进一步释放积极信号,调控基调以“稳定”为特点,旨在维稳市场情绪,提高市场信心,促进市场延续平稳健康发展趋势。
5月15日,央行及银保监会共同发布通知,降低房贷利率下限,根据当前最新LPR,五年期以上房贷利率下限可降至4.4%。此外,为响应国家部委本轮市场调控,多地对楼市政策松绑,包括放松公积金政策及限购政策等。例如,广西北海、山西晋中等城市降低了公积金贷款首付比例,扬州、苏州等城市放松限购政策。根据惠誉博华统计,目前积极推出此类措施的城市以二三线为主,一线城市及热点城市目前普遍受2022年年初LPR下调影响,整体房贷利率稍有降低,但其地方性楼市政策暂未见到显著调整,侧面反映了二三线城市目前可能面临的流动性压力较大,稳定市场需求更迫切,但各地相关政策措施的效果仍需一定时间充分显现。


附录1:指数编制方法


惠誉博华编制的银行间市场RMBS指数描述了自2014年12月起,银行间债券市场RMBS的基础资产整体表现,包括资产池逾期情况及提前偿还情况。
具体包括M2逾期率指数和M3逾期率指数。

  •     M2逾期率指数:度量了当期期末逾期天数在31至60天的资产占当期期末资产池的比例。
  •     M3逾期率指数:度量了当期期末逾期天数在61至90天的资产占当期期末资产池的比例。

    CPR指数:
                                                           
                       CPR=1-(1-当期提前偿还的本金/(当期期初资产池未偿本金余额-当期计划摊还本金))^12
编制指数时选取的样本为银行间债券市场以优先级证券尚未清偿完毕,且以银行发放的个人住房抵押贷款为基础资产的资产证券化交易。但若惠誉博华认为某交易的基础资产特征或受托报告数据披露口径与其余样本差异很大,或者惠誉博华认为该交易不具有市场代表性时,将不会选取该交易为指数样本。本期指数具体构成情况见附录二。
由于绝大部分交易的资产池在信托设立日并不包含违约资产,因此交易前期基础资产的逾期及违约回收水平波动较大且不具有代表性。在编制指数时,所有样本前3个月的资产表现将不会被使用。
指数将逐月计算,并以各样本交易月末的资产池未偿本金余额为权重。

附录2:指数构成

 

相关研究


《惠誉博华银行间市场RMBS指数报告2021Q4》
 

 

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