- 资产逾期率指数持续低位平稳：截至2019 年第二季度末，M2 逾期率指数与M3 逾期率指数分别为0.06%和0.04%，已连续27 个月保持低位平稳。
- CPR 指数回升至去年同期水平： CPR 指数二季度末回落至8.82%，与去年同期水平相当。
- 新增样本较少，中德住房储蓄银行首次加入指数：截至二季度末，本季度内共有7 个新增样本，无样本退出。在新增7 单交易中，建设银行占据3 席，其占比终止了连续6 个月下降的趋势，由40.45%上升至42.21%，同工商银行合计占比已达72%。中德住房储蓄银行成为首家加入指数的中外合资银行。新增样本表现与整体资产表现相似，样本变动对指数本身没有造成明显影响。
概览
指数构成变动
新建商品住宅价格增速放缓，二手住宅价格增速提升
历经两年持续的高压调控后，2019 年第二季度新建商品住宅房价增速放缓。一线城市新建商品住宅销售价格指数环比上涨1.17%，增速较上季度回落32BP，二手住宅销售价格指数环比上涨0.64%，增速较上一季度增长96BP。二三线城市新建商品住宅销售价格指数增速与一季度相比略有下降，二手住宅销售价格指数增速较一季度略有上升。
整体来看，在国家统计局公布的70 个大中城市房价指数中， 68 个城市的新建住宅和59 个城市的二手住宅价格呈现了不同程度的上涨，其中大理、西安、呼和浩特、秦皇岛涨幅位居前列。根据 “一城一策”的政策，今年涨幅较大的城市均出台了有关限购升级或产业调控政策，其中西安、苏州出台了限购升级政策，在需求端严控投资、保证刚需。呼和浩特、大理开展了产业自查自纠活动，从供给端加强违规管控。
2019 年7 月30 日，中共中央政治局召开会议部署下半年经济工作，会议上再次重申了要落实房地产长效管理机制，并明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。中央政治局会议为下半年房地产行业发展及民众对房价走势的预期确立了基础，突出了政府稳地价、稳房价、稳预期的决心。同月，发改委下发通知，要求完善房地产企业发行外债备案登记管理，强化市场约束机制。银保监会对十家信托公司开展了约谈警示，对于部分房企公开市场融资，包括债券及ABS 产品，监管部门正加强管理，适度降低房地产市场过热融资倾向。
2019 年8 月，银保监会办公厅下发关于开展2019 年银行机构房地产业务专项检查的通知，将对32 个大中城市房地产投融资业务进行全面检查。房地产开发企业融资受限或对未来新增商品住宅供给和价格产生一定影响。
二季度销售面积持续负增长
受调控政策持续影响，2019 年第二季度商品房销售面积为4.60 万平方米，同比下降2.33%，商品房销售面积已持续三个季度同比负增长。“价涨量跌”的态势或与居民对房价的稳定预期有关。
附录一：指数编制方法
惠誉博华编制的银行间市场RMBS 指数描述了自2014 年12 月起，银行间债券市场RMBS 的基础资产整体表现，包括资产池逾期情况及提前偿还情况。
具体包括M2 逾期率指数、M3 逾期率指数和CPR 指数。
- M2 逾期率指数：度量了当期期末逾期天数在31 至60 天的资产占当期期末资产池的比例。
- M3 逾期率指数：度量了当期期末逾期天数在61 至90 天的资产占当期期末资产池的比例。
- CPR 指数：
CPR = 1 − (1 − 当期提前偿还的本金/(当期期初资产池未偿本金余额− 当期计划摊还本金))12
编制指数时选取的样本为银行间债券市场以优先级证券尚未清偿完毕，且个人住房抵押贷款为基础资产的资产证券化交易。但若惠誉博华认为某交易的基础资产特征或受托报告数据披露口径与其余样本差异很大，或者惠誉博华认为该交易不具有市场代表性时，将不会选取该交易为指数样本。本期指数具体构成情况见附录二。
由于绝大部分交易的资产池在信托设立日并不包含违约资产，因此交易前期基础资产的逾期及违约回收水平波动较大且不具有代表性。在编制指数时，所有样本前3 个月的资产表现将不会被使用。
指数将逐月计算，并以各样本交易月末的资产池未偿本金余额为权重。
附录二：指数构成
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