- 资产逾期率指数持续低位平稳：截至2019 年第1 季度末，M2 逾期率指数与M3 逾期率指数分别为0.07%和0.03%，已连续24 个月保持低位平稳。
- CPR 指数回升至去年同期水平：受季节性因素影响，CPR 指数本季度末回升至9.59%，与去年同期水平相当。
- 新增样本较多，建设银行占比连续下降：截至本季度末，建设银行占比连续6 个月下降，同工商银行合计占比仍超过70%。由于2018 年4 季度为发行高峰期，本季度内共有21 个新增样本，无样本退出。新增样本表现与整体资产表现相似，样本变动对指数本身没有造成明显影响。
概览
指数构成变动
一线城市缓慢回暖，二三线城市持续调整
2019 年两会重新明确了房地产相关调控政策。坚持“房住不炒”，保持政策的连续性和稳定性。健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。稳地价稳房价稳预期，防止大起大落。惠誉博华认为上述政策的落实将有利于房地产市场的长期健康稳定发展。
历经两年持续的高压调控后，2019 年第一季度一线城市价格指数较上季度已探底企稳，其中一线城市新建住宅价格指数环比增长1.49%，较上季度增长0.84%，二手住宅销售价格跌幅为0.32%，下跌幅度环比收窄0.18%。二三线城市新建/二手住宅销售价格指数增速明显放缓，其中三线城市新建住宅与二手住宅销售价格指数环比增长率分别回落1.39%与1.42%。
整体来看，一线城市房价已缓慢回暖，但受政策持续抑制，短期大幅反弹可能性仍较小。强二线城市或受城市落户政策以及供给端调整影响，短期内或呈现稳步回升态势，但涨幅有限。受市场基本面支撑不足及棚改货币化比例的降低，弱二线及三四线城市房地产需求或将受到较大影响，二三线城市房地产市场调整压力较大，或将持续走弱。
厦门、福州、青岛、广州四城的限售令已于3 月下旬到期，4 月份济南、西安等热点城市限售令也即将到期。在此背景下，一线与强二线城市，由于需求较大，叠加房贷利率下行，限售政策到期影响较小。三四线城市由于人口外流，需求受到抑制，供给侧增量将导致价格下调压力增大。
一季度销售额与销售面积齐跌，全年预期表现平稳
受春节因素影响，2019 年一季度商品房销售额与商品房销售面积分别为2.70 万亿与2.98 万平方米，较上季度末下降明显。但值得注意的是，商品房销售面积季度同比下降0.86%，降幅较上季度收窄1.13%，已呈现企稳态势。鉴于此，惠誉博华预计下半年商品房销售面积或将回升，全年保持平稳。
附录一：指数编制方法
惠誉博华编制的银行间市场RMBS指数描述了自2014年12月起，银行间债券市场RMBS的基础资产整体表现，包括资产池逾期情况及提前偿还情况。
具体包括M2逾期率指数、M3逾期率指数和CPR指数。
- M2逾期率指数：度量了当期期末逾期天数在31至60天的资产占当期期末资产池的比例。
- M3逾期率指数：度量了当期期末逾期天数在61至90天的资产占当期期末资产池的比例。
- CPR指数：
CPR=1−(1−当期提前偿还的本金/(当期期初资产池未偿本金余额−当期计划摊还本金))12
编制指数时选取的样本为银行间债券市场以优先级证券尚未清偿完毕，且个人住房抵押贷款为基础资产的资产证券化交易。但若惠誉博华认为某交易的基础资产特征或受托报告数据披露口径与其余样本差异很大，或者惠誉博华认为该交易不具有市场代表性时，将不会选取该交易为指数样本。本期指数具体构成情况见附录二。
由于绝大部分交易的资产池在信托设立日并不包含违约资产，因此交易前期基础资产的逾期及违约回收水平波动较大且不具有代表性。在编制指数时，所有样本前3个月的资产表现将不会被使用。
指数将逐月计算，并以各样本交易月末的资产池未偿本金余额为权重。
附录二：指数构成
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* 本期指数编制方法较上期有修订，本期指数编制方法详见附录一。