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房地产行业销售前景不容乐观,再融资与流动性攸关房企生死

惠誉博华 / 中国 / Thu, 2021年09月16日

房地产行业强监管基调依旧

自2020年下半年房地产行业调控进一步收紧,“三道红线”、“房地产贷款集中度管理”、“严查经营贷消费贷流入房地产行业”、“供地两集中”、“出台二手房指导价”等一系列组合拳相继出台,房地产行业步入严监管时代。2021年7月,住建部等8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》(建房〔2021〕55号),强调了在房地产金融、土地购置等方面的监管。

房地产行业融资监管全面趋严。除了持续强化对房地产非标产品、银行贷款、信用债、美元债等渠道的监管,监管层还针对表外债务、商票、专户监管等方面加强了管控。房地产贷款集中度管理政策成效立竿见影,6月份以来,多个城市、银行出现房贷额度紧张、放款周期拉长的现象,部分城市上调房贷利率,尤其是二手房贷款受影响更大,房地产市场降温明显。

土地竞拍政策亦是近期房地产调控的重点方向。截至6月末,首轮22城集中供地已全部结束,整体呈现量价齐升的态势,土地市场热度不减。22城土地成交总价合计1.05万亿元,大多数城市的成交地价呈现同比上涨,其中重庆、厦门、合肥、上海、天津等城市平均地价涨幅较大,而福州、苏州、济南等少数城市的地价有所下跌。8月,自然资源部对集中供地政策作出修改指导意见,限制单宗地溢价率不得超过15%、加强购地资金审查、禁“马甲”、竞品质方案等。土拍新政的实施,一方面通过加强对购地房企的资格审查,限制溢价率上限,对土地市场热度具有一定的抑制作用;另一方面也有望边际缓解房企的土地成本压力。

7月以来行业月度销售步入下行通道,房企营收同比增长但利润下降

在一系列调控政策下,房地产行业销售累计同比增速持续收窄。2021年1-8月,房地产行业销售金额11.9万亿元,同比增长22.8%;销售面积11.4亿平方米,同比增长15.9%。单月数据来看,7月份开始销售金额和销售面积均首次出现同比下降,7月、8月,房地产行业销售金额分别为1.35万亿元、1.26万亿元,同比下降7.1%、18.7%;销售面积分别为1.30亿平方米和1.25亿平方米,同比下降8.5%和15.5%。在房价、居民杠杆双双高企,政策调控颇为严厉背景下,预计下半年房地产行业销售增速维持下滑趋势,全年行业销售金额同比或将下降。

惠誉博华选取了重点跟踪的18家房企作为样本,2021年上半年,样本企业营业收入合计14,482.8亿元,较上年同期增长18.1%;净利润合计1,405.4亿元,较上年同期下降11.2%,样本房企延续了增收不增利的趋势。

2021年上半年,大多数样本企业的毛利率和净利率出现不同程度的下降。其中保利地产、中海外、华润置地保持了较高的毛利率水平,均超过25%;而金地集团、万科等样本公司的盈利指标出现明显的下滑。根据公开披露的半年报,金地集团签约销售金额同比增幅显著,而结算方面主要受地价攀升及上半年结转节奏影响,集中结转多个低毛利项目引致其利润率大幅下滑;万科则由于近年来地售比提升,压缩盈利空间,导致其利润率下降。部分公司毛利率与净利率差异较大,主要原因系计提了大额的资产减值损失。

有息债务规模持续压降

“三道红线”出台以后,一方面房地产行业开启大规模降杠杆行动,另一方面,严峻的融资调控叠加行业信用风险事件频发的影响,引致房企再融资难度加大,多重因素综合影响下,房企有息债务规模持续压降,短期债务降幅更为明显。2021年6月末,样本房企有息债务合计37,208.3亿元,较2020年底下降0.7%;短期债务合计11,966.6亿元,较2020年底下降6.4%。同时惠誉博华也关注到,样本房企扣除合同负债后的总负债规模仍处于持续增长趋势。

在行业降杠杆压力下,2021年上半年,大多数样本企业净负债率有所下降。财务杠杆稳健的房企受到的融资约束相对较小,拥有更大的融资空间,在首轮集中供地中获得了更多机会。7月,监管层再次强调房企拿地销售比不得超过40%,包含公开招拍挂、收并购等拿地方式,预计部分拿地节奏偏快的房企将适度放缓。根据2021年1-8月数据,拿地销售比较高的样本房企普遍财务稳健,具有较大的财务灵活性。

再融资环境不容乐观,重点关注房企流动性

监管层对债务规模的强管控,以及销售降温,削弱了房地产企业的现金流和流动性,预计这一局面仍将持续。近期对个别房企负面舆情的报道和发酵也对资本市场信心产生影响,房地产企业的再融资环境不容乐观。

到期债务压力大的样本企业,其短期偿债能力恶化的可能性更大。惠誉博华关注到,房企在流动性危机发生之前,通常会通过转让资产或股权等方式缓解资金压力,很难通过借新还旧的方式滚动融资。因而我们认为,目前行业销售步入下行通道的形势下,短期流动性充裕的房企将有更大的腾挪空间,从而以时间换空间,因而在分析房企信用品质时需重点关注房企流动性和再融资能力。

 

分析师

王兴萍 Xingping Wang CPA
+8610 5663 3871
xingping.wang@fitchbohua.com

 

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