本文对中国个人住房抵押贷款提前还款率的分析均基于建设银行、工商银行、中国银行、交通银行及招商银行分别在各自拟发起的RMBS 注册申请报告中披露的资产历史表现静态池数据。截至2018 年末，这五家银行的个人住房贷款余额合计约14 万亿元，占比全国个人住房贷款余额超过50%，整体来看，数据具有较强的代表性。
条件提前还款率（以下简称“CPR”）是计量与描述提前还款水平的常用指标，本文亦采用CPR反映由同一月份内所发放房贷组成的静态池在其后经历月份中的提前还款表现。
静态池提前还款率长期基本平稳，表现低于RMBS 交易
长期来看，各样本银行的提前还款总额CPR1自2010 年以来基本呈现围绕7%的中枢上下波动。若截取较短期间观察，各曲线的波动幅度很大，指标峰值可达10%以上，但不同银行同一时间段内提前还款总额CPR 的走势基本一致。
五家样本银行发起的RMBS 交易的基础资产提前还款率始终高于静态池提前还款率水平。静态池数据反映了全行资产的平均水平，而RMBS 基础资产则需经过筛选以满足特定标准或要求，因此二者间CPR 的差异可能印证了RMBS 基础资产质量优于全行平均水平。
放款一年后提前还款率突增，并在较长时间内保持增长
在各样本所披露的观察期内，提前还款总额CPR 自贷款发放后持续上升，并于第6 年之后保持在8%至15%的区间内浮动。值得注意的是，各样本提前还款总额CPR 在贷款发放满一年时大幅跳升后回落，呈现出一个明显的峰值，这一形态特征在贷款发放满两年和三年时也有所体现，但幅度没有第一年明显。
房贷提前还款水平在上述特定时间点的突变与银行的房贷提前还款政策有关。目前中国房贷的主要发放银行均会在贷款合同中对借款人的提前还款行为作出一定程度的约束，银行根据借款人提前还款时间节点的违约金设置对借款人的提前还款行为产生了显著影响。例如，借款人若在贷款发放后的第一年内选择提前还款需支付较高额的违约金，而贷款发放满三年后将不再有相关违约金设置。
在PSA 提前还款率模型2中，100%PSA 假设CPR 自贷款发放后线性增长30 个月至6%，之后保持不变。与之相较，样本银行的提前还款总额CPR 呈现出更长的增长周期（约72 个月）以及不平滑的增长路径。
全额提前还款主导提前还款总额变化
全额提前还款金额占提前还款总额的比例自贷款发放之后不断提升。贷款发放满一年后，全额提前还款已成为影响总提前还款率的主导因素。
全额提前还款CPR 在贷款发放后持续上升，在约第6 年末达到11%左右的水平，之后保持在一定区间内上下浮动，全额提前还款率随还款期数的变化与总提前还款率曲线的变化基本一致。
部分提前还款率呈现明显的季节性波动
借款人在某些情况下会提前偿还部分贷款，而非清偿整笔贷款，部分提前还款CPR3就反映了这种倾向。从绝对水平来看，2010 至2015 年间，部分提前还款CPR 的波动中枢在2%附近，但进入2016 年后该指标显现出下行趋势。
从波动形态来看，部分提前还款率随时间的波动呈现出很强的规律性。各样本银行房贷资产的部分提前还款CPR 均表现出相似的形态，即第一季度逐渐上涨至当年峰值后于第二季度和第三季度下行，之后于第四季度回升。这一规律应与居民可支配收入的季节性分布有关。需要指出的是，部分样本的CPR 曲线尾端波动明显系因第6 年后的样本量减少所致。
部分提前还款率自贷款发放满一年后持续降低
与提前还款总额CPR 一致，部分提前还款CPR 也在贷款发放满一年时呈现出一个明显的峰值，在此后该指标表现为持续下降。进入下行通道后的部分提前还款CPR 首先会经历3 到6 个月的快速下降，之后下降速度相对平缓，并逐渐趋近于0%。
全额提前还款率波动规律较弱，或受二手房市场影响
全额提前还款CPR4反映了借款人提前清偿整笔贷款的倾向。相对于部分提前还款CPR，同一时期内的全额提前还款CPR 走势并未表现出明显的季节性波动，但各样本银行该指标变动的趋势高度一致。这可能反映出借款人全额提前还款倾向的变化并非由居民可支配收入驱动。
在美国等发达市场，当前房贷利率水平是影响房贷提前还款率的主要因素，这是因为当房贷利率下降时，购房人可选择“借新还旧”以减小利息负担，从而表现出更高的提前还款率。虽然数据显示，样本银行的房贷全额提前还款CPR 均值与同期个人住房贷款加权平均利率也呈现出反向变动，但由于目前房贷置换尚存在市场、监管等层面的较多障碍，房贷利率影响提前还款率的传导机制并不畅通，因此中国房贷提前还款率水平的变动并非住房贷款利率驱动的结果。
实际上，中国房贷加权平均利率和全额提前还款CPR 表现为反向变动，源于二者均与房地产市场的景气程度高度相关。房贷利率的高低能够反映房地产市场的景气程度，当房地产市场繁荣时，房贷利率往往较低。同时，当房地产市场繁荣时，二手房交易也更为活跃，由于售房者需清偿完毕尚存续的房贷以办理二手房交易相关手续，更大的二手房市场交易量必然导致更高的全额提前
还款率。
2017 年以来十大城市二手房市场成交量指数与同期的全额提前还款CPR 变动方向高度一致，印证了二手房交易是当前中国房贷全额提前还款率变动的主要推动因素。
总体来看，二手房市场的活跃程度通过影响全额提前还款率，进而成为影响中国住房抵押贷款提前还款水平的主导因素。
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