报告文章

住房租赁证券化的国际与国内实践—住房租赁与证券化系列报告(二)

惠誉博华 / 结构融资 / 中国 / Fri, 2022年10月28日

中国住房租赁证券化发轫于2017年“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”(以下简称“魔方2017-1”)在上海证券交易所的发行。在此之后短短的五年时间里,中国住房租赁证券化经历了来自于政策、行业和证券市场三方面的巨大变革。2017年政府开始大力支持住房租赁市场发展,同时鼓励市场化主体尝试以证券化方式融资,进而2018年有多类型的发起机构参与到住房租赁证券化交易发起中,之后因较为激进的住房租赁行业发展,一定程度负面影响到行业的商业环境,致使2019年之后相关证券化交易发行锐减,直到2021年保障性租赁住房纳入“十四五”规划并被纳入公募基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点范围,住房租赁证券化正在加速复苏。


在证券化领域,中国住房租赁行业始终在探索中不断发展,并力求以更高效的交易结构设计在满足政策指引方向的同时助力解决中国居民住房问题。截至2022年上半年,中国住房租赁证券化交易已累计发行547.4亿元。

住房租赁可以分为政策保障性质的租赁 和市场化的租赁。市场化的住房租赁市场呈现高投入、长周期的特点,良性住房租赁市场的形成除了有赖于政策的引导和规范,还要依靠高效率、市场化的融资环境。中国的住房租赁市场随着市场经济发展而壮大,这一过程的前期主要是由市场自发形成,租赁形态更多地呈现散租形式。近十年以来,政府开始逐渐重视政策引导,明确租赁住房的多渠道多主体供应思路,加大力度培育市场主体并鼓励使用市场化融资工具。2014年3月,国家发改委发布的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中首次指出“租售并举”,提出要大力发展住房租赁市场,推进住房供应主体多元化,满足市场多样化住房需求。2016年6月,国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出培育市场供应主体,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。2017年7月,住房城乡建设部等九部门印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,在金融政策方面,文中要求加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)。2018年4月,证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化;重点支持住房租赁企业以其持有不动产物业的收益权作为底层资产发行证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs);文中还提及要优化证券化审核程序,研究建立绿色通道,提高工作效率。
健全的金融市场和丰富的金融工具理论上可以助力市场主体快速发展壮大,促进住房供给结构的改善,更有效率地满足社会对租赁住房的需求。中国政府对住房租赁企业的融资支持政策,促成了2017年和2018年应收租金ABS的蓬勃发展,但应收租金ABS带来的融资便利也一定程度上对当时一些住房租赁企业非良性发展起到了推波助澜的作用。目前,国内金融市场融资工具为住房租赁主体长期良性发展提供强大助力的模式尚需时间验证,但国际上存在一定经验可以借鉴。

部分国家的住房租赁证券化


以完善的法律制度与配套金融措施为基础,发达国家房地产市场发展成熟,并保持了较强的创新能力。而基于住房租赁的证券化产品则为投资者提供了房地产投资机会,并与其他大类资产形成互补,更进一步促进了金融市场的发展。总体上,直接或间接进行住房租赁证券化的途径无外乎MBS和REITs,但各国在实践中发展出了颇具地方特色的住房租赁证券化形式。


美国
美国的住房租房市场是全球发展最成熟的市场之一,有着高度细分的市场及专业化的分工,除开发商之外,市场中也有众多专业的运营机构。这些机构在经营过程中灵活运用各种商业模式和金融工具,不断拓展新领域并整合现有业务。
美国的MBS市场是由政府支持的抵押贷款机构主导,其发行的机构MBS通常附带机构担保,信用水平极高且发行量大,是美联储进行公开市场操作的常用工具。2021年美国发行MBS总额达到4.6万亿美元,是当年国债发行量的23%,其中机构MBS 占比达到91%。美国的MBS基础资产通常为无追索权的房地产抵押贷款,抵押物根据机构定义可以分为单户住宅物业 (Single-family)和多户住宅物业(Multifamily)。其中,多户住宅物业MBS的抵押贷款借款人为物业持有者,以抵押物价值与租金收入对贷款进行担保,物业一般用作出租公寓,因此多户住宅物业MBS属于住房租赁类CMBS。近年来美国存量MBS中该类型占比接近10%,虽然多户住宅物业MBS不能为租赁住房开发提供直接融资,但通过盘活房地产抵押贷款,贷款机构能够将存量资产变现从而发放新的房地产贷款,支持租赁住房的建设和购买。更具体地,联邦住宅贷款抵押公司——房地美(Freddie Mac)将其多户住宅贷款业务定义为通过购买由五套或五套以上公寓担保的抵押贷款,帮助确保市场中具有充足的,并且是承租人负担得起的租赁住房供应。

自1993年以来,房地美为约10.2万套多户住宅物业提供了8,480亿美元的融资,相当于1,220万个租赁单元。仅2022年一季度,房地美的多户住宅贷款业务新增149亿美元,为近1千个多户住宅物业提供了融资,相当于为市场增加了14.4万个租赁单元。
美国另一种广泛采用的房地产证券化形式是REITs。目前美国存有超过200支REITs,其中列入FTSE Nareit All REITs Index的数量为213支。根据全美不动产投资信托协会(以下简称“Nareit”)数据,截至2022年6月末,美国REITs在境内拥有53万余个物业,广泛分布于全美境内,总价值约4.5万亿美元,其中的3万亿来自于上市REITs。
 

REITs本质是一类房地产公司,除少量抵押型REITs 外,权益型REITs占据了美国90%以上的REITs市场份额。权益型REITs通过开发或购买来持有能够产生现金流的房产,之后亲自或委托他人运营。在支付完相关运营成本后,权益型REITs按年向股东分红。除房地产运营外,权益型REITs也能够从房产交易中获利,因而享有资本增值。由于REITs良好的抗通胀能力及股债双项属性,且能帮助投资者以较低门槛投资被专业机构管理的、相对分散的房地产资产,REITs被投资者广泛青睐,据Nareit披露有44.1%的美国居民投资于REITs。

美国REITs的投资标的几乎涉及所有类型的房地产,其中大多数会选择专注于某类地产。依据REITs所投资的具体房地产类型,Nareit将权益型REITs进一步细分为基础设施、办公、工业、零售、住房租赁、医疗健康等12种类型。在各类REITs中,住房租赁类份额仅次于基础设施,占据相当大一部分比例。目前专门投资住房租赁的REITs共有21支,3支为预制房(Manufactured Homes )REITs、2支为租赁式别墅(Single Family Homes)REITs,其余16支为租赁式公寓(Apartments)REITs。例如,AVB 和EQR是两支美国的上市REITs,亦是美国本土较大的租赁运营商和租赁住房持有机构,截至2021年末,两者各持有约8万套公寓。EQR和AVB本身为REITs形式,它们又可以发行股票或举债进行融资以支持其物业开发或购买,继而进行住房租赁的运营管理。得益于较低的杠杆水平、稳健的现金流以及REITs税收优惠政策,两支REITs的债务资金成本通常处于低位。


日本
日本国内的住房租赁比例很高,近二十年稳定在35%-40%的水平,租赁住房的供给主体主要为居民个人(即民营租赁),占其国内全部租赁住房的80% ,但运营方式不是以业主散租方式为主,而是主要托管(包租)给物业托管机构进行集中租赁和管理。20世纪90年代后期开始,日本开始发力住房管理业,逐步建立了以机构为主导的租赁市场,日本的主要运营商是建筑商转型的物业托管机构,它们以轻资产模式进行运营。
日本房地产市场的另一类重要参与机构为REITs,也是其房地产证券化的最主要方式。2001年,东京证券交易所两支REITs上市,成为亚洲最早的REITs,其后日本的REITs(以下简称“J-REITs”)市场长期以来一直占据亚洲最大、全球第二大REITs市场的地位。截至2022年6月末,东京证券交易存有61支REITs,总市值逾16万亿日元,其中专业住房租赁REITs有5支,持有租赁物业超过8百个,物业价值1.3万亿日元,占全部REITs物业价值的6%,能够提供近6万个居住单位。
与美国的REITs不同的是,日本的J-REITs仅仅作为持有资产以及发行证券的载体,日本法律不允许其管理名下资产,包括投融资等资产管理的事务必须由资产管理公司进行,物业的运营则委托给物业管理公司,事实上,J-REITs通常由资产管理公司设立。日本有着极其发达的物业管理市场,80%以上的租赁住房业主选择将物业外包托管。业主甚至可以从物业的设计建造阶段开始直至建成后的出租运营,将物业管理的全过程委托给专门的物业管理公司,这为土地拥有者建设租赁住宅提供了极大的便利。外部管理模式下的高度专业化分工运营有助于J-REITs在资产和地产管理方面达到更高效率,从而获得内生的发展动力。


英国
在英国,除常规的CMBS和REITs之外,还有一类RMBS与租赁住房的供应有着间接联系,这类RMBS的基础资产是一类特殊的住房抵押贷款,Buy-to-let(BLT)抵押贷款。BLT抵押贷款是指购房人以投资而非自住为目的购买房产,并以其为抵押的住房抵押贷款,其特别之处在于银行与借款人在BLT贷款合同中约定,

借款人在贷款存续期间不得居住于抵押住房内,否则轻者构成违约,重者可能受到诈骗的指控。
与一般的住房抵押贷款相比,BLT贷款的首付比例更高,并且通常为期间付息到期还本,这些特征与BLT贷款的个人投资的目的相适应。而禁止业主自住的条款一方面确保抵押房产能够产生现金流,另一方面也在客观上有助于增加英国租赁住房的供给。2019年英国BTL贷款总量约410亿英镑,占住房贷款总量的16%。


新加坡
新加披的住房体系是以政府为主导的发展模式,也是典型的高住房自有率国家,居民自有住房率超过90%,租赁市场占比很小。新加坡的REITs发展比较早,它是亚洲继日本之后第二个推出REITs的国家,也是亚洲第二大REITs市场,2002年7月,新加坡的第一支REITs,凯德商用新加坡信托(Capital and Mall Trust)在新加坡交易所主板上市。
与其他市场有很大不同,新加坡的REITs市场最为国际化,大量REITs持有的物业除了位于新加坡本国之外,位于马来西亚、中国等地的也占有较高比例。根据新加坡REIT协会(REITAS)的数据,截至2022年6月末,41支REITs中有4支仅持有新加坡国内物业,18支全部持有境外物业,剩余的19支持有境内外混合物业,全部REITs超过90%的物业位于新加披境外。
新加坡41支REITs中,雅诗阁公寓信托(Ascott Residence Trust,以下简称“ART”)专注于投资服务式公寓 。ART是亚太地区最大的住宿信托公司,其自2006年3月起在新加坡交易所证券交易有限公司(SGX-ST)上市。截至2021年底,ART持有的物业价值77亿新元,其物业用于或主要用于服务式公寓、出租房屋、学生住宿和其他住宿类资产。ART的全球投资组合包括93处房产,在亚太地区、欧洲和美国15个国家的43个城市拥有17000多个单元。中国是ART的主要市场之一,目前在中国拥有五处服务式公寓,合计拥有1066个单位,占其2021年底所持物业价值的5%。ART主要面向长住客户,在中国的公寓客户的平均入住时间超过7个月。


中国的住房租赁证券化


中国的住房租赁证券化发展路径并没有完全复制发达市场的既有经验,即重资产模式下以房屋的抵押权或产权等物权为基础发行证券化交易。与中国住房租赁市场发展进程相适应,住房租赁证券化交易由房屋租赁运营商(不持有物业,类似于日本的物业管理公司)首次引入中国市场,并迅速吸引了一批持有物业产权的物业公司、酒店和房地产开发企业参与。在形式上,当轻资产模式下的房屋租赁运营商作为发起机构时,相应的证券化交易基础资产一般为应收租金质押贷款,或者更直接地,采用房租分期小额贷款作为基础资产,部分交易中还引入了循环结构。而当物业持有人作为发起机构时,一般采取CMBS/CMBN或类REITs的重资产模式,交易结构也与发达市场的住房租赁证券化更为类似。
从国际经验看,住房租赁证券化的传统路径是基于租赁物业构建交易,典型的交易结构有前文提到的CMBS和REITs。考虑到公租房的属性不同于市场化租赁住房,可以单独将其归为一类,但是公租房证券化的形式既可以是应收租金ABS,也可以是类REITs型(国内目前仅有一个交易)。
从下图可以看出,截至2022年上半年,中国住房租赁证券化在CMBS/CMBN和类REITs的结构上都有实践,这类基于租赁物业的证券化产品融资规模合计占比超过住房租赁证券化产品总规模的50%,其中又以类REITs型为主。
 

基于应收租金的证券化


应收租金ABS的交易结构
2017年魔方2017-1首次将住房租赁证券化引入中国市场,同年发行的“飞驰-建融招商长租公寓系列2017年度第一期定向资产支持票据”(以下简称“飞驰ABN2017-1”)则是目前规模最大的应收租金ABS交易。2018年部分房屋租赁运营商对证券化融资表现出极大的兴趣,并参与发起多笔交易。但是由于2019年房屋租赁市场风险暴露以及随之而来的监管收紧,此类交易发行量持续萎缩,2020年11月后再无新的应收租金ABS发行。
 

比较有代表性的应收租金ABS交易结构有两种,其一是由原始权益人将其自有资金委托至信托公司成立信托计划,再由信托计划发放信托贷款并由融资企业或其关联方提供应收租金质押,之后原始权益人将资金信托受益权作为基础资产转让至资产支持专项计划,并以此为载体发行资产支持证券。

另一种结构的逻辑类似,区别在于基础资产层面的应收租金被转化为了确定性更强的小额贷款。具体而言,原始权益人将其自有资金委托至信托公司成立资金信托,并由其直接向租房者发放房租分期小额贷款。
上述两种结构最大的特点是租赁物业运营水平将直接影响资产支持证券的现金流充足性,但物业本身却不能给交易提供额外的信用支持。为使证券获得较高评级,这类交易通常需要信用水平较高的主体提供增信,交易中可能引入专业的担保公司,或发起机构财务实力较强关联方。


轻资产模式下的扩张
长期以来中国区域经济发展不均衡,发达地区人口不断流入,催生了住房租赁需求,住房租赁市场蓬勃发展,最早出现了分散的“业主-租户”模式下,但由于信息不透明以及书面合同的缺乏,租赁过程中产生的纠纷往往难以解决,使得租赁双方的体验都难尽人意。此时租赁运营商从中介入,与业主和租户各自签订租赁合同并对分散的房屋资源进行统一管理,能够极大地提升交易的效率以及规范性,优化用户体验。这一模式下运营商避免了持有物业,使得以较小的资本投入迅速扩张业务成为可能,因此属于轻资产模式。在这一背景下,部分房屋租赁运营商依托互联网平台而产生,与此同时,基于主营业务的优势,房屋租赁中介机构也开始孵化其个人住房租赁的运营业务。这两类运营商成为日后住房租赁证券化市场中最为活跃的发起机构。
早期的房屋租赁运营商数量有限,中介系运营商优势明显,但此时其业务扩张仍较为谨慎。链家旗下的“自如”作为代表性的中介系运营商于2011年5月在北京开业,并在相当长一段时间内专注北京市场。2015年其租房分期产品上线,为日后的资产证券化提供了明确的基础资产。进入2017年,自如加速扩张,先后入驻6座大型城市,并开始发行租金ABS融资。与此同时,住房租赁领域竞争开始愈发激烈,对市场份额的重视推动融资需求不断增长。资本市场也看好房地产的轻资产运营模式,应收租金ABS成为市场认可度较高的一类交易。
 

2018年,自如陆续发行了三笔应收租金ABS。2019年开始,住房租赁市场中陆续有运营商倒闭的风险事件发生,房屋租赁市场的监管自此开始收紧,投资者态度转而趋于谨慎,在此过程中自如虽未发生风险事件,但其高速扩张也告一段落。同时市场化的房屋租赁行业发展明显受阻,部分曾经发行过应收租金ABS交易的运营商在市场中逐渐淡出。
轻资产模式下的隐患及规范
对于不持有物业的运营商,其竞争力高度依赖于所管理的租赁房屋数量,因而有很高的动力扩张业务。运营商在与业主签约时往往不需要支付大量租金,而通过在业主和租户之间制造租金回收期的错配和向租户预收未来租金,运营商能够沉淀资金并支持其快速扩大房屋管理数量。在租赁房屋供不应求时,这一过程能不断强化,直至运营商建立起区域内的市场支配地位。但事实上,这种业务模式天然的杠杆属性使得其流动性风险不可避免,另外大量的资金沉淀也容易引发运营商的道德风险。在房屋租赁层面,由于业主和租户各自与运营商单边交易,后者的流动性或经营水平恶化很可能影响其运营能力进而造成其与业主签订的承租合同大规模违约。而当业主为保护自身权益而收回房屋时,租户与运营商签订的承租合同也面临违约风险。
而在证券化层面,若基础资产是应收租金质押贷款,则此时质押物面临因解约而造成的灭失风险,交易的流动性和信用风险缓释高度依赖于各参与方的主体信用。即使基础资产是租金分期小额贷款,由于证券化交易的资产服务机构往往由租赁运营商或其关联企业担任,因而其主体信用水平仍然会严重影响交易的安全性。
轻资产模式在资金使用效率上虽然有显著优势,但不充分的资金监管会带来巨大的流动性风险及信用风险。2021年4月,住房城乡建设部等六部门联合发布意见,规范轻资产住房租赁企业。
 

此外,2020年9月住房和城乡建设部披露的《住房租赁条例(征求意见稿)》中,曾表达对住房租赁企业发行资产支持证券专门用于发展住房租赁业务的支持,以及住房租赁企业可以依法质押住房租赁租金收益权。但在上述意见发布后该条款何时正式实施尚不确定,目前已经实施的《北京市住房租赁条例》中也并没有类似表述。


基于租赁物业的证券化


证券化类型与交易结构
与应收租金ABS类似,CMBS/CMBN交易结构原始权益人将持有的信托收益权转让至资产支持专项计划,并以此发行资产支持证券。在财产权信托层面,借款人以底层租赁物业的运营现金流作为质押,并约定将该现金流实际转付至信托计划,作为信托利益进行分配,信托利益在专项计划层面则用于证券的利息以及少量本金的兑付。与此同时,信托享有底层租赁物业的抵押权,作为底层借款人到期无法清偿本息时的担保。此类交易结构利用物业运营现金流保障证券的利息兑付,证券本金偿还则依赖于借款人的主体信用以及底层租赁物业的变现。相较于应收租金ABS,CMBS/CMBN的优势在于抵押物可以为交易提供较强的增信,理论上可以不必引入额外的担保主体。
中国租赁物业证券化实践的另一重要形式是类REITs,与CMBS/CMBN相比,该结构下专项计划持有私募股权投资基金,而此类基金通过控股项目公司实现对租赁物业的所有权,另一方面该基金对项目公司发放贷款并通过贷款利息和股息(如有)形式回收底层租赁物业的运营现金流。由于专项计划实质上持有底层租赁物业的所有权而非抵押权,因而在项目运营和违约处置时潜在的障碍更小,并且理论上类REITs的投资人还可能享有底层租赁物业增值以及项目公司经营利润提升带来的超额收益,因而体现出一定的权益属性。但在实际操作中,融资人和投资人仍然将类REITs作为一类债务融资工具。类REITs的交易结构中涉及股权以及债权的构建和与之相应的税务筹划,交易发行程序较为繁琐,并且在存续期内也存在着税收政策的不确定性。
 

评级关注点


应收租金ABS的评级关注点主要在于对信托贷款还款的评估,通常重点考察借款主体的还款能力和(或)其他增信方的信用水平。而作为基于租赁物业的证券化交易中包含了租赁物业,作为现金流最主要的来源,标的物业会得到重点关注。具体而言,基于租赁物业的证券化交易的评级主要关注点如下:
•    物业现金流:基于租赁物业的证券化交易涉及的抵押贷款通常均会办理物业经营现金流质押。对物业收入的考察包含对租期、租金水平、空置率的评估,并结合物业运营过程中可能产生的其他收入(如中途退租的违约金)得到项目运营的收入现金流,如在此基础上扣除项目管理费、运营成本、物业维护等各项支出得到物业运营的净现金流。这些资金是贷款的重要还款来源,并用于证券存续期内的利息以及本金(如有)的偿付。
•    抵押贷款特征:抵押贷款最重要的特征是其贷款价值比(LTV)以及偿债保障比(DSCR)。由于基于租赁物业的证券化交易结构通常包含项目结束时的大额尾款清偿,在借款人违约的情况下抵押物业成为重要的还款来源,因而LTV成为反映贷款违约后潜在损失的重要指标。DSCR则反映物业运营净现金流对证券期间偿付的保障程度,该指标较低则表示贷款的流动性风险较大,在缺乏缓释的情况下将影响证券的信用水平。
•    借款人:借款人是抵押贷款的第一还款来源,其信用水平将直接影响贷款的违约情况并进而影响证券偿付。在少数交易中可能出现多个不动产及多个借款人,当多个借款人无关联时交易可能因分散化获得正面影响。
•    证券结构:基于租赁物业的证券化交易的基础资产为抵押贷款,其对优先级证券的保障程度也受证券结构的影响。
•    重要的交易对手:对于借款人信用水平较弱以及抵押物业价值和现金流充足性不足的交易,一般会引入增信机构对证券提供担保或其他形式的信用支持。物业现金流的生成和转付都依托于物业管理机构的运营活动,因此这类机构也将对交易产生直接影响。
此外值得注意的是,针对未来新建的保障性租赁住房,《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》的出台扩大了土地来源,并允集体土地所有权人和企事业单位作为土地使用权人在土地权属不变的前提下与其他市场主体共同建设保障性租赁住房,这使得物业抵押权的设立和实现面临更繁琐的行政审批手续和前置成本。而目前CMBS/CMBN和类REITs的结构中,物业需办理抵押或将所有权转让至项目公司,部分未来新建保障性租赁住房运营过程中采用这类方式发行证券化交易或许存在一定障碍。而《REITs试点项目申报要求》中提出,基础设施REITs中项目公司不拥有土地使用权的,需说明土地使用权的具体情况并分析使用成本的合理性,这或许为未来新建的保障性租赁住房证券化提供了可操作性更强的交易模式。
 

 

证券化将助推保障性租赁住房发展

 


住房租赁证券化最初以应收租金ABS的形式引入中国市场,并在一段时期内成为轻资产模式房屋租赁运营商的有效融资渠道,但轻资产模式下杠杆经营导致长租公寓行业风险暴露。另一方面,中国的住房租售比偏低,行业收益水平不高,重资产模式下的CMBS/CMBN和类REITs也有其桎梏。2021年,中国公募REITs正式起步,但是目前试点范围并没有包括市场化的房地产领域,所以市场化住房租赁项目尚不能够以REITs进行证券化。总体而言,中国当前的市场化住房租赁证券化发展并不理想。
另一方面,近年在大力发展保障性租赁住房的政策指引下,证券化市场中发行了越来越多的公租房和保障性租赁住房证券化交易,其中既有应收租金ABS类型,也有类REITs类型。2021年6月直辖市和人口净流入大城市的保障性住房项目被纳入试点范围,目前公租房和保障性租赁住房的公募REITs均已落地。随着证券化经验地丰富和政府对居民保障安居的日益重视,证券化可以成为未来保障性租赁住房发展的强大助力,保障性租赁住房也有望因此获得持续的良性发展。相关话题敬请关注惠誉博华后续研究报告《住房租赁与证券化系列报告(三):保障性租赁住房成为住房租赁证券化重要资产》。
 

1. 本篇聚焦于市场化住房租赁证券化,本系列下一篇研究报告《住房租赁与证券化系列报告(三)》将专注于保障性租赁住房证券化。

2. 指由政府赞助企业(GSE, Government Sponsored Enterprise)发行或政府机构担保发行的证券。
3. 单户住宅物业指独栋建筑容纳不超过四户家庭的住宅,多户住宅物业指独栋建筑能够容纳四户家庭以上的住宅。

4. 抵押型 REITs 是指投资于房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券,其收益主要来自于房地产贷款利息;权益型 REITs 直接投资于房地产并拥有物业所有权;混合型 REITs介于前两者之间,同时从事两类业务。

5. 在上一篇研究报告《住房租赁与证券化系列报告(一)》中有所介绍。

6. 服务式公寓提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施,融合酒店设施与居家特色,提供低于酒店价格的中长期住宿服务。

 

 

相关研究

住房租赁与证券化系列报告(一):中国住房租赁市场的发展机遇
住房租赁与证券化系列报告(三):保障性租赁住房成为住房租赁证券化重要资产
中国基础设施REITs与CMBS六问六答

分析师

孙佳平  CFA, FRM
+ 8610 5663 3813
jiaping.sun@fitchbohua.com


郑飞  FRM
+ 8610 5663 3816
fei.zheng@fitchbohua.com
 

媒体联系人


李   林
+8610 5957 0964
jack.li@thefitchgroup.com
 

免责声明

本报告基于惠誉博华信用评级有限公司(以下简称“惠誉博华”)认为可信的公开信息或实地调研资料编制,但惠誉博华不对该等信息或资料的准确性及完整性作任何保证。本报告所载的意见、评估或预测仅反映惠誉博华于本报告发布日的判断和观点,在不同时期,惠誉博华可能发布与本报告观点或预测不一致的报告。

本报告中的信息、意见、评估或预测仅供参考,本报告不构成对任何个人或机构推荐购买、持有或出售任何资产的投资建议;本报告不对市场价格的合理性、任何投资、贷款或证券的适当性(包括但不限于任何会计和/或监管方面的合规性或适当性)或任何投资、贷款或证券相关款项的免税性质或可征税性作出评论。个人或机构不应将本报告作为投资决策的因素。对依据或使用本报告所造成的一切后果及损失,惠誉博华及相关分析师均不承担任何法律责任。

本报告版权仅为惠誉博华所有,未经书面许可,任何机构和个人不得以翻版、复制、发表、引用等任何形式侵犯惠誉博华版权。如征得惠誉博华同意进行引用、刊发的,需在允许的范围内使用,并注明出处为“惠誉博华信用评级有限公司”,且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。惠誉博华保留追究相关责任的权利。

惠誉博华对本免责声明条款具有修改和最终解释权。
 

下载报告

下载报告
 

谢谢。 您的下载链接将很快通过电子邮件发送给您。

请留下您的个人基本信息,阅读惠誉博华所有的研究报告。

 

感谢您。我们已将报告的链接发送至您的邮箱。