中国房地产行业景气度与宏观经济增长密切相关，具有明显的周期性和政策导向性。漫长的房价上涨周期，使得房地产兼具商品属性与投资属性；而本轮调控周期，正是中国房地产行业逐步去金融化，回归商品属性的过程。
2016年3季度以来，中国房地产销售增速下降，但不同地区调控影响分化明显；2019年行业销售量稳价升，各区域表现开始趋同
2016年3季度以来，随着一系列调控政策的实施，中国房地产行业再度进入全面紧缩周期，销售增速持续回落。2019年，中国商品房销售面积17.2亿平方米，累计同比下降0.1%，增速较上年全年回落2.4pct；同期销售金额16.0万亿元，累计同比增长6.5%，增速较上年回落5.7pct。
自2016年3季度新一轮调控周期开启以来，中国不同区域的房地产销售增速均出现不同程度的下滑，但区域间调控效果分化明显。经济发达的东部地区调控效果显著，房屋销售面积和销售金额增速显著下滑；而中西部地区表现出一定的调控免疫力，销售增速虽保持下行但仍处于相对高位，房价累计涨幅明显高于其他地区。
2019年，随着调控政策影响的逐步深入与细化，除西部地区销售面积维持弱势增长以外，其他区域均表现为同比下滑。具体而言，东部、中部、西部、东北地区2019年房地产销售面积增长率分别为-1.5%、-1.3%、4.4%和-5.3%。各区域销售均价亦均同比回落，增长率分别为7.4%、6.3%、6.1%和8.5%，较上年下降4.7pct、4.3pct、9.3pct和3.4pct。
房价增速持续放缓，2019年房价同比下跌城市数增加；低能级城市为房价上涨的主要驱动力
2016年三季度以来，百城住宅价格指数同比增速持续下滑，房价快速上涨势头得以遏制。2019年，房价整体维持温和上涨，但房价下跌城市数较上年显著增加。同时，惠誉博华也关注到，目前房价涨势仍好于2014年低谷期，行业韧性犹存。
从不同能级城市来看，本轮调控周期对一线城市作用效果明显，一线城市住宅价格指数显著低于平均水平且长期接近零增长；而受益于棚改货币化安置政策的推行，三线城市调控效果有所弱化，成为本轮调控周期中房价上涨的主要驱动力；2018年以来，棚改计划规模收缩，并降低货币补偿比例，三线城市住宅价格指数回落。2019年，调控政策持续收紧，购房者对房价上涨的预期下降，住宅价格指数趋向低位徘徊。
房屋新开工面积和施工面积增速与销售面积增速之间形成较为明显的剪刀差，房地产行业将逐渐步入库存增加周期
新开工和销售增速在一定程度上反映了房地产行业的景气度。在景气度较高阶段，销售增速较快，房企新开工意愿强烈，以期快速实现预售；而景气度低迷时期，对销售的悲观预期会抑制房企的新开工意愿。2019年以来，中国房地产新开工面积和施工面积增速保持相对高位趋稳，而销售面积增速保持相对低位，二者出现较为明显的剪刀差。惠誉博华认为，尽管考虑到前期已实现预售的项目仍存在一定的交房需求，但在销售面积首现同比下滑的情况下，目前房地产行业将逐渐步入库存增加周期。
惠誉博华预期，在稳房价的政策指导下，房地产行业的投资需求将受到抑制，销售增长乏力，叠加融资受限等因素，房企施工投资将更为谨慎，新开工增速有望回落，竣工增速或将提升。
房地产开发投资增速保持高位，建筑工程投资同比大幅反弹
近年来，中国房地产开发投资增速维持高位运行。2019年，中国房地产开发投资累计完成额13.2万亿元，同比增长9.9%，高位运行态势持续。这一方面得益于房企保持较高的施工水平，建筑工程投资增速同比大幅反弹；另一方面，尽管土地购置费增速持续回落，但仍处于相对高位，二者共同保证了房地产开发投资的增长韧性。惠誉博华认为，在调控与融资政策未见大幅松动的情况下，销售承压将打击房企新开工意愿，叠加2019年高基数，2020年房地产开发投资增速或将小幅下降。
土地市场热度先升后降，土地成交溢价率回落，土地市场逐步趋于理性
土地成本为房地产开发成本的重要组成部分，土地溢价率在一定程度上反映了房企对未来房价上涨的预期。2019年以来，土地市场热度呈现前高后低态势。一季度土地市场供求同比下滑，热点城市坚持调控；二季度土地市场短暂回温，土地供应量和溢价率均有提升，多地调整土拍规则，降温地市；进入三季度，随着融资政策再度收紧，土地市场持续降温，溢价率持续下行，成交均价走低，土地市场回归理性。
行业集中度持续提升，营销能力和资金实力强大的头部房企面临更多的收购兼并机会
随着房地产行业快速扩张，行业集中度持续提升；2019年受行业增速下滑影响，集中度提升有所趋缓。同时，“百强房企”的门槛亦快速提升，根据克而瑞统计数据，截至2019年末，全口径销售金额TOP10、TOP30和TOP50的门槛已分别达到2,430亿元、1,131亿元和736亿元。
在中国，大型房企通常能够获得更多的行业资源，部分房企视扩大销售为首要目标，快周转成为房企快速扩大规模的手段之一。然而，在扩张过程中，部分企业以较高的财务杠杆为代价，导致自身负债高企。惠誉博华认为，健康的财务结构、良好的资金管控，是企业具备行业周期性风险抵御能力的重要表现。在房地产行业调整阶段，营销能力和资金实力强大的头部房企面临更多的收购兼并机会。目前，大型房企的收购对象已不限于小微房企，而逐步转变为遭遇财务困境或寻求转型的大、中型房企中的部分项目。
行业竞争及合作方面，随着近年来土地价格的大幅上涨，联合拿地及合作开发模式已成常态，这有助于房企合理控制成本，保持理性竞争。但另一方面，非并表的项目公司降低了房企信息披露的透明度，亦可能成为少数房地产企业美化合并财务报表的非常规手段。
出于对冲新型冠状病毒肺炎疫情造成的负面影响考虑，2020年政府部门相机抉择，行业调控政策已开始边际放松，将对房地产销售起到支撑作用
2020年初，受新型冠状病毒肺炎疫情影响，售楼处关闭、开发项目停工，房地产销售大幅下滑，房企面临严峻的销售和回款压力。尽管多家房企推出线上购房，但多以项目展示为主，实际成交量远低于去年同期销量；同时，高额的利息费用支出、待支付工程款、企业人员工资作为房企的刚性支出，更加剧了其现金流压力。
2020年2月，中国人民银行召开金融市场工作电视电话会议，确定保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”，落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。目前，20余个省市政府相机抉择，出台房地产维稳政策，主要涉及延期、分期缴纳土地出让金、延期缴税、加大信贷支持、放宽预售条件、增加购房者公积金贷款支持等方面，以支持房企渡过难关。日前，个别银行在非限购城市下调申请商业性个人住房贷款要求的最低首付款比例，将有助于刺激购房需求，预计今后还会有更多的银行实施类似政策。
表1：部分省市/机构出台的房地产维稳政策
惠誉博华认为，房地产行业作为中国经济的重要组成部分，在当前经济受疫情影响阶段，推动楼市复苏、拉动房地产行业上下游经济增长是促进经济回暖的重要举措。目前各地出台的政策主要侧重于短期内缓解房企的销售和资金压力，提振购房者置业信心，避免房市出现危机性下跌；而银行对于购房者的信贷支持显著利好于住宅销售，未来若更多银行实行此政策，将带来明显的成交量提振效果。
不过，在“房住不炒、因城施策”的总基调下，房地产行业支持政策更多是为了遏制房地产市场受疫情冲击而出现断崖式下滑，避免房地产企业资金链发生断裂，造成大规模违约，进而对房地产上下游产业造成震动。后市一旦房地产市场企稳，近期陆续出台的支持政策很有可能逐步退出，从而避免房地产市场大起大落。
展望2020年全年，考虑到一季度经济受疫情影响最为严重，且为传统销售淡季，行业销售大幅下滑已成定局；随着疫情影响缓解、售楼处逐步开放、项目陆续复工，在政策提振下，行业销售规模有望企稳。但从2020年全年来看，行业销售将大概率维持上年水平或出现一定程度回落。
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