中国房地产市场变革以及国内不良资产证券化市场的高度活跃，让不良住房抵押贷款资产支持证券（房贷NPAS）得到更多关注。自2016年以来，国内房贷NPAS交易积累了一定体量的资产表现数据，为不良住房抵押贷款的处置研究提供了丰富素材。惠誉博华在对房贷NPAS回收数据进行分析后，试图对一些市场关注问题予以回答和评述。
房贷NPAS交易的资产池回收水平较高且回收分布靠前
房贷NPAS的资产池回收率一般高于信用类贷款NPAS，自初始起算日之后，前三年的累计回收水平中枢分别为20%、40%和50%，历史上最高累计回收率可以达到90%。房贷NPAS的资产池回收呈现出比较稳定的前高后低形态，但同时又表现出一定波动性。
房贷NPAS交易回收款主要来自于处置完毕的不良住房抵押贷款
历史交易表现数据显示，房贷NPAS资产池在存续60个月之后，超过一半的不良贷款会被处置完毕，目前能够观测到的最大处置完毕比例近70%。房贷NPAS的现金流回收主要来自于处置完毕的不良贷款，其比例在每个回收时期均不低于60%。
不良住房抵押贷款的主要回收方式是处置抵押房产，且能够实现高比例回收
不良住房抵押贷款往往不是只经过一次回款就能达到处置完毕状态，大部分在达到处置完毕状态之前就实现过现金回收。根据惠誉博华估计，房贷NPAS的处置完毕贷款中依靠处置抵押房产的比例在80%至90%之间，处置完毕不良贷款的回收率接近100%。
内容概览：
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中国房贷NPAS的发行情况如何，在近几年有什么变化？
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房贷NPAS交易的资产池回收水平有多高？
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在房地产下行环境下，房贷不良的回收水平是否有所下降？
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房贷NPAS的回收分布是怎样的，现金流回收会更多集中在中后期吗？
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房贷NPAS的月均回收率有多高？
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入池资产中处置完毕部分的比例有多高，回收款主要来自于处置完毕的不良贷款吗？
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不良住房抵押贷款能否处置完毕与贷款余额的大小是否有关？
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处置完毕的不良住房抵押贷款是否能够实现100%全回收？
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不良住房抵押贷款是否仅经过一次回款就能实现处置完毕，有多大比例是通过处置抵押房产实现的？
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相关研究
《惠誉博华银行间市场NPAS指数报告2024Q2》
《2024年银行间信贷资产证券化展望》
《惠誉博华2024年信用展望：房地产开发》
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